Die Ausgangslage für Immobilienkäufer, Häuslebauer und Umschulder bleibt weiterhin ausgezeichnet. Die langfristigen Kapitalmarktzinsen und damit auch die Baugeldzinsen bewegen sich weiter auf historischen Tiefständen. Weltweit halten Investoren und Spekulanten ihre Bestände im Anleihemarkt, obwohl die Zinserträge historisch niedrig sind. Zwei Gründe sind dafür ausschlaggebend: Die Inflationsraten sind niedrig, und es besteht derzeit keine Gefahr, dass sie rasch ansteigen könnten. Zudem herrscht weiterhin große Verunsicherung über die Wachstumschancen in USA, Euroland und Japan. Damit haben die Notenbanken kaum Spielraum, die Leitzinsen anzuheben
Die Ausgangslage für Immobilienkäufer, Häuslebauer und Umschulder bleibt weiterhin ausgezeichnet. Die langfristigen Kapitalmarktzinsen und damit auch die Baugeldzinsen bewegen sich weiter auf historischen Tiefständen. Weltweit halten Investoren und Spekulanten ihre Bestände im Anleihemarkt, obwohl die Zinserträge historisch niedrig sind. Zwei Gründe sind dafür ausschlaggebend: Die Inflationsraten sind niedrig, und es besteht derzeit keine Gefahr, dass sie rasch ansteigen könnten. Zudem herrscht weiterhin große Verunsicherung über die Wachstumschancen in USA, Euroland und Japan. Damit haben die Notenbanken kaum Spielraum, die Leitzinsen anzuheben.
Den meisten institutionellen Anlegern eröffnen sich kaum Perspektiven – sie müssen weiterhin lange Anleihen kaufen, wollen sie halbwegs akzeptable Erträge erzielen. Ein besonderes Sorgenkind bleibt die Konjunkturentwicklung in Euroland. Dass der private Konsum in Deutschland lahmt, ist bekannt. Seit einigen Monaten aber schwächt sich die Konjunktur auch in Frankreich ab. Mit 1,4% annualisiertem Wachstum im ersten Quartal 2005 ist Frankreich deutlich unter den Erwartungen geblieben – war es doch 2004 noch der Champion unter den 12 Eurostaaten. Italien ist im ersten Quartal sogar in eine Rezession geschlittert. Vor diesem Hintergrund wirkt selbst die von der EU-Kommission von 2,0% auf 1,6% abgesenkte Wachstumsprognose für 2005 zu optimistisch.
Diese Fakten entziehen allen Diskussionen über Leitzinserhöhungen der EZB das Fundament. Der Markt sieht das nicht anders. Die Geldmarktsätze, gemessen am Interbankensatz EURIBOR, haben sich daher seit Anfang des Jahres um rund 0,5% nach unten bewegt. Wir erwarten auch in den kommenden Monaten tiefe Geldmarktsätze, während es bei den langen Laufzeiten jederzeit zu technischen Korrekturen kommen kann.
Da Finanzierungskunden in der Regel in Zeithorizonten von 20 bis 25 Jahren kalkulieren müssen, empfiehlt es sich, die historischen Niedrigzinsen für lange Laufzeiten zu sichern. Zumindest ein Teil der Finanzierungssumme sollte auf 15 oder 20 Jahre festgezurrt werden. Das schafft Planbarkeit und Sicherheit. Der Teil der Kreditsumme, der schneller getilgt werden soll, kann mit einer 5-jährigen Darlehenstranche oder einem variablen Kredit finanziert werden. Diese Kombination von Annuitätendarlehen und variablen Darlehen heißt Kombi-Darlehen. Wichtig ist die richtige Tilgungshöhe. Die Anfangstilgung sollte bei mindestens 2% pro Jahr liegen, um eine Rückzahlung im Rahmen von rund 25 Jahren sicherstellen zu können. Darlehensnehmer, die vor 10 Jahren finanziert haben und jetzt eine neue Zinsbindung festlegen, sollten sich nicht nur auf das Prolongationsangebot der aktuellen Bank verlassen, sondern die Konditionen mehrerer Institute vergleichen. Bereits ein Konditionsunterschied von 0,5 Prozent verbilligt eine Anschlussfinanzierung von 100.000 Euro um 6.300 Euro. Die Kosten des Bankenwechsels von rund 300 Euro sind angesichts der Ersparnisse meist zu vernachlässigen.
Die Bestsätze für Annuitätendarlehen für 5 Jahre liegen derzeit bei 3,10%, für 10 Jahre bei 3,65%, für 15 Jahre bei 3,90%, für 20 Jahre bei 4,10% und für 24 Jahre bei 4,69% effektiv.
Tendenz:
– kurzfristig: seitwärts
– mittelfristig: aufwärts
* Robert Haselsteiner ist Gründer und Vorstand der Interhyp AG. Er verfügt über langjährige Erfahrung im Investment Banking – unter anderem im Fixed Income Bereich – bei Salomon Brothers und Goldman Sachs.