Nach dem Zinsrutsch im Juni ist es in den vergangenen Wochen zu einer Konsolidierung am Zinsmarkt gekommen. Auch bei den Baugeldzinsen gab es eine Korrektur. Ausschlaggebend für die Zinsbewegungen bei den langen Laufzeiten bleiben die mittelfristigen Konjunkturerwartungen in den USA
Nach dem Zinsrutsch im Juni ist es in den vergangenen Wochen zu einer Konsolidierung am Zinsmarkt gekommen. Auch bei den Baugeldzinsen gab es eine Korrektur. Ausschlaggebend für die Zinsbewegungen bei den langen Laufzeiten bleiben die mittelfristigen Konjunkturerwartungen in den USA – der größten Volkswirtschaft der Welt. Dort überraschte zuletzt die Zunahme des privaten Konsums, der rund 70 Prozent des Bruttoinlandsproduktes in Amerika ausmacht. Dieses Szenario veranlasste Investoren am Anleihemarkt zu Gewinnmitnahmen. Treibende Kraft für die Kauflust der Konsumenten ist der unverändert boomende Immobilienmarkt. Allein von Mai 2004 bis Mai 2005 stieg der Wert eines durchschnittlichen Eigenheims in den USA um 13 Prozent. Dieser Wertzuwachs führt dazu, dass sich die Konsumenten vermögender fühlen und weiterhin kräftig Geld ausgeben. Wie schnell sich das Blatt wenden kann, war jedoch zuletzt in England und in Australien zu sehen. Dort brach der private Konsum ein, nachdem der Immobilienmarkt zum Stillstand gekommen war. Eine ähnliche Entwicklung wird auch in den USA eintreten. Der Zeitpunkt dieser Korrektur ist jedoch schwer vorauszusagen. Anders sieht das Bild in Deutschland aus: Während sich die Preise für Immobilien in vielen Ländern in den vergangenen acht Jahren verdoppelt oder sogar verdreifacht haben, sind die Wohnungspreise hierzulande leicht gesunken. Die Kombination tiefer Immobilienpreise und historisch tiefer Bauzinsen ist derzeit weltweit einmalig. Während internationale Großinvestoren dies erkannt haben und seit geraumer Zeit in massivem Umfang deutsche Wohnimmobilien erwerben, halten sich ausgerechnet die Deutschen selbst ob der depressiven Wirtschaftsstimmung zurück. Dabei konnte man niemals zuvor günstiger unproduktive Mietzahlungen in produktiven Vermögensaufbau durch Wohneigentum umwandeln.
Finanzierungsinteressenten, die langfristig planen müssen, sollten auf jeden Fall die Konditionen sichern. Besonders die langen Laufzeiten sind im historischen Vergleich extrem günstig – daran ändern auch leichte Zinsanstiege nichts. Der historische Durchschnitt für 10-jährige Konditionen liegt mit knapp 7 Prozent fast doppelt so hoch wie die heutigen Bestsätze. Darlehensnehmer sollten daher zumindest einen Teil der Finanzierungssumme auf 15 oder 20 Jahre festzurren, um damit hohe Planbarkeit und Sicherheit zu erreichen. Wer schneller tilgen möchte, kann seine Finanzierung entweder durch eine Tranche mit kurzer Laufzeit oder eine variable Tranche seinen Wünschen anpassen. Dies senkt die laufende Belastung und bietet Flexibilität. Wer eine Kombination aus verschiedenen Laufzeiten wünscht, kann zu so genannten Kombi-Darlehen greifen. Empfehlenswert für Finanzierungsvorhaben sind ebenso Konstant-Darlehen. Diese ermöglichen eine vollständige Schuldenfreiheit nach 22 Jahren – und zwar zu einem effektiven Zinssatz von 4,22 Prozent. Wichtig: Unabhängig von der Kreditart sollte die Tilgungshöhe angesichts des Zinstiefs bei mindestens zwei Prozent angesetzt werden. Dies senkt die Laufzeit auf rund 25 Jahre und minimiert die Kreditkosten.
Die Bestsätze für Annuitätendarlehen für 5 Jahre liegen derzeit bei 3,00%, für 10 Jahre bei 3,55%, für 15 Jahre bei 3,80% und für 22 Jahre bei 4,22% effektiv.
Tendenz:
– kurzfristig: seitwärts
– mittelfristig: seitwärts
* Robert Haselsteiner ist Gründer und Vorstand der Interhyp AG. Er verfügt über langjährige Erfahrung im Investment Banking – unter anderem im Fixed Income Bereich – bei Salomon Brothers und Goldman Sachs.