Wie Käufer einen realistischen Objektpreis ermitteln
Beim
Immobilienerwerb spielt der Preis eine zentrale Rolle. Einen
Anhaltspunkt bildet der Preisvergleich mit ähnlichen Objekten in
gleicher Lage. Gewissheit bringt er allerdings nicht. Selbst der
Vergleich von zwei identischen Reihenhäusern in der gleichen Siedlung
gibt nur bedingt Klarheit darüber, ob der Preis angemessen oder
überteuert ist. Allenfalls eine Einordnung gegenüber dem allgemeinen
Marktpreisniveau ist möglich.
Immobilienpreise
hängen sehr stark von individuellen Vorstellungen, Wünschen und Zwängen
des jeweiligen Verkäufers ab. „Würden mehrere Verkäufer unabhängig
voneinander eine Preisvorstellung für ein und dasselbe Objekt abgeben,
bekäme man stets verschiedene Werte“, berichtet Robert Anzenberger,
Vorstand des bundesweiten Immobiliendienstleisters PlanetHome. Da es
kaum objektive Bewertungskriterien gibt, müssen Käufer individuell
entscheiden, welchen Preis sie für angemessen halten. Dabei spielen die
persönliche Finanzkraft und die Eignung der Immobilie für die
persönlichen Zwecke eine wesentliche Rolle. Preisbestimmend sind zudem
Lage und Qualität der Immobilie.
„Die
Objektlage hat oft stärkeren Einfluss auf den Preis als das Gebäude
selbst“, weiß Immobilienfachmann Anzenberger. So dürfte etwa ein
heruntergekommenes Haus am Starnberger See regelmäßig einen höheren
Preis erzielen als eine Nobelherberge am Standort Ludwigshafen.
Preisdruck herrscht auch in eng bebauten Ballungsgebieten. Ist der
Baugrund begrenzt, müssen Käufer für attraktive Stadtlagen deutlich
tiefer in die Tasche greifen als auf dem Land. In begehrten
Stadtvierteln sind 700 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit. Für 250
Quadratmeter Grundfläche fallen dadurch 175.000 Euro Kaufpreis an – in
strukturschwachen Regionen bekommt man dafür halbe Ländereien.
Ob
eine Lage optimal ist, muss jeder Käufer für sich entscheiden. Familien
bevorzugen meist Gegenden mit kindgerechter Infrastruktur, vor allem
mit Schulen, Kinder- und Freizeiteinrichtungen. Junge, kinderlose
Haushalte suchen oft zentrale Lagen mit breitem kulturellen Angebot.
Ältere zieht es eher in ruhige Gegenden mit viel Grün. Allerdings gibt
es zentrale Aspekte, die allgemeine Gültigkeit besitzen. Schließlich
darf man den Wiederverkauf nie ganz ausschließen. So ist die Lage an
einer Hauptverkehrsstraße genauso ein Verkaufshindernis wie völlige
Abgeschiedenheit. Sind Einkaufsmöglichkeiten oder Ärzte weit weg, heben
viele Käufer abweisend die Hände. Wichtig ist auch die Frage, ob in
unmittelbarer Umgebung größere Bauprojekte geplant sind, die dauerhaft
Verkehrslärm oder eine Verschlechterung des Wohnumfelds auslösen.
Informationen darüber erhält man bei der zuständigen Baubehörde. Oft
wissen aber auch Immobilienvermittler vor Ort sehr gut über geplante
Bauvorhaben Bescheid. Zudem kann man im Gespräch mit dem Makler in
Erfahrung bringen, welches Preisniveau im anvisierten Viertel als
angemessen gilt. Nicht selten hat der Vermittler auch Angebote parat,
die noch nicht in der Zeitung oder im Internet veröffentlicht sind.
Neben
der Lage sollte man den Zustand des Objekts gründlich checken.
Gebäudesubstanz, Haustechnik und Energiebilanz sind wichtige
Prüfkriterien. Baulaien sollten dabei profunden Sachverstand nicht
vernachlässigen, schließlich geht es um viel Geld. Versteckter
Schimmelbefall, ein reparaturbedürftiges Dach oder schlechte
Energiewerte sind oft nur von Fachleuten erkennbar. Für
Kaufinteressenten sind erfahrene Handwerker, Architekten oder
Energieberater erste Ansprechpartner. Der Kostenaufwand kann in Grenzen
gehalten werden. So unterstützt die öffentliche Hand zum Beispiel die
Energieberatung mit Zuschüssen. Zudem können Bauexperten eine grobe
Kalkulation über anfallende Sanierungs- und Renovierungskosten abgeben.