Im Darlehensvertrag die Veränderung des Tilgungssatzes vereinbaren
Kurzarbeit, vorübergehender Verlust des Arbeitsplatzes oder längere Krankheit – im Leben läuft nicht alles wie geplant – und das hat in der Regel auch finanzielle Folgen. Die können zwar undramatisch sein, wenn keine größeren Verpflichtungen bestehen. Wer allerdings die eigenen vier Wände größtenteils finanziert hat, muss ungeachtet von Arbeitslosigkeit oder Krankheit wie vereinbart seinen Baukredit bedienen.
Deshalb sollte jeder im Darlehensvertrag die Möglichkeit, seine Tilgungsrate flexibel zu handhaben, vereinbaren. Die mit Abstand beliebteste Form der Eigenheimfinanzierung in Deutschland ist das so genannte Annuitäten-Darlehen einer Bank oder Sparkasse. Der Bauherr oder Immobilienkäufer erhält einen Hypothekenkredit von zum Beispiel 200.000 Euro. Dafür zahlt er seinem Geldgeber einen marktgerechten Zins – derzeit sind dies etwa 2,5 Prozent bei zehnjähriger Zinsfestschreibung. Überdies wird ein bestimmter Prozentsatz des Anfangsdarlehens als Tilgung vereinbart.
„Die Summe aus jährlichen Zinszahlungen und der Jahrestilgung wird mit dem Fachbegriff ‚Annuität‘ bezeichnet“, erläutert Florian Haas, Vorsitzender der „Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e. V.“ in München. Diese Annuität, also der vom Kreditnehmer zu zahlende Jahresbetrag, bleibt während der gesamten Zinsbindungszeit – das können fünf, zehn, 15 oder noch mehr Jahre sein – unverändert. „Allerdings verschiebt sich mit der Zeit die Gewichtung von Zinszahlungen und Tilgungsleistungen. Dies bedeutet: Der in der Annuität enthaltene Tilgungsanteil wächst, der Zinsanteil sinkt“, fügt Florian Haas hinzu. Somit steigt das Rückzahlungstempo Jahr für Jahr, entsprechend dem wachsenden Tilgungsanteil an der Annuität. Nach einer Faustformel ist der Immobilieneigentümer nach ungefähr 30 Jahren seine Schulden los.
Vorübergehende finanzielle Probleme bedeuten zwar nicht automatisch, dass die lieb gewonnenen eigenen vier Wände zwangsversteigert werden müssen und deshalb verloren gehen. „Aber gelöst werden müssen diese Probleme mit dazu geeigneten Instrumenten dennoch“, weiß Verbraucherschützer Florian Haas. Bei den vertraglich vereinbarten Darlehenszinsen lässt sich der Hebel in der Regel jedoch kaum ansetzen. Anders beim Tilgungssatz. Der kann durchaus variieren, was aber „Kreditnehmer und die Bank von Beginn an rechtsverbindlich regeln sollten“, rät eindringlich Florian Haas. Dies bedeutet: Im Darlehensvertrag sollte die Möglichkeit einer entsprechend der finanziellen Situation des Schuldners veränderbaren Tilgungsquote enthalten sein. Indem etwa die jährliche Rückzahlungsrate deutlich reduziert oder bis auf Weiteres auf null Prozent gesetzt wird, sobald das Familienbudget diese Verpflichtungen nicht mehr verkraftet. Umgekehrt kann die Tilgungsrate von den üblichen 1 Prozent jährlich verdoppelt oder gar verdreifacht werden, wenn beispielsweise ein besser bezahlten Job angetreten wird.
Bei der auf die persönlichen Bedürfnisse zugeschnittenen Eigenheim-Finanzierung kommt es deshalb „nicht ausschließlich auf möglichst niedrige Zinsen an. Mindestens genauso wichtig ist, dass der Kreditnehmer bestimmte Situationen finanziell möglichst flexibel handhaben kann“, sagt Florian Haas von der Schutzgemeinschaft. Wichtig:
Extra-Gebühren für die Verringerung oder Heraufsetzung der jährlichen Tilgungsrate sollten Kreditnehmer nicht akzeptieren. Üblich ist mittlerweile, dass die Institute eine ein- oder zweimalige Änderung kostenfrei akzeptieren.