Der Traum vom Eigenheim beginnt im Portemonnaie
Der Traum vom eigenen Haus scheitert oft nicht am Willen, sondern an der harten Kalkulation der Banken. Wer seinen maximalen Kreditrahmen nicht kennt, riskiert bei der Besichtigung eine bittere Enttäuschung.
Die kreditvergebende Bank ermittelt eine strikte Obergrenze, die als finanzielles Fundament für Ihr gesamtes Bauvorhaben dient. Nur wer die Spielregeln der Institute versteht, kann seine Finanzierung auf ein sicheres Gerüst stellen.
Die magische Zahl für Angestellte und Beamte
Für viele Bauherren in Deutschland gilt eine überraschend einfache Faustformel zur ersten Orientierung. Multiplizieren Sie Ihr monatliches Nettoeinkommen einfach mit dem Faktor 110, um eine theoretische Darlehensobergrenze zu erhalten.
Ein Haushalt mit 2.760 Euro Nettoeinkommen käme nach dieser Rechnung auf einen beachtlichen Kreditrahmen von rund 303.000 Euro. Wichtig ist dabei, dass nur regelmäßige Einkünfte wie Gehalt, Kindergeld oder Mieteinnahmen in die Waagschale geworfen werden dürfen.
Warum die Bank Ihre Ausgaben besser kennt als Sie
Neben der Einkommens-Multiplikation nutzen Banken oft ein zweites, deutlich detaillierteres Verfahren zur Risikoprüfung. Hierbei werden Ihre monatlichen Einkünfte gegen statistische Pauschalen für die Lebenshaltungskosten gegengerechnet.
Interessanterweise zählen hier oft nicht Ihre tatsächlichen Ausgaben, sondern die Bank nutzt Durchschnittswerte der Region Deutschland. Bleibt nach Abzug aller Kosten und eines Sicherheitszuschlags ein Puffer übrig, definiert dieser Betrag Ihre maximale monatliche Rate.
Hürdenlauf für Selbstständige und Freiberufler
Wer nicht in einem festen Angestelltenverhältnis steht, muss bei der Baufinanzierung oft deutlich mehr Geduld und Dokumente mitbringen. Laut einem Bericht von ImmoScout24 schauen Kreditinstitute bei dieser Gruppe primär auf die Kontinuität der Jahresbilanzen.
In der Regel verlangen Banken eine mindestens dreijährige erfolgreiche Tätigkeit, bevor sie überhaupt ein Darlehen in Erwägung ziehen. Ohne ein hohes Maß an Eigenkapital oder zusätzliche Sicherheiten wie bereits vorhandene Immobilien bleibt der Weg zum Kredit oft versperrt.
Zusatzpuffer gegen steigende Zinsen einplanen
Ein häufig unterschätztes Risiko bei der Hausfinanzierung ist das Ende der ersten Zinsbindungsfrist nach zehn oder fünfzehn Jahren. Banken kalkulieren deshalb heute schon mit Sicherheitsaufschlägen, um eine spätere Anschlussfinanzierung nicht zu gefährden.
Sollten die Zinsen bis dahin steigen, muss die monatliche Rate weiterhin tragbar bleiben, ohne dass der Lebensstandard kollabiert. Experten raten deshalb dazu, den ermittelten Kreditrahmen niemals bis zum letzten Euro auszureizen.
Zusammenfassung
- Die 110er-Faustformel dient als schneller Check für die maximale Kreditsumme.
- Banken nutzen statistische Pauschalen statt individueller Ausgabenlisten.
- Selbstständige benötigen meist drei Jahre lückenlose Bilanzen für eine Zusage.
Häufige Fragen
Wie berechnet man den Kreditrahmen für den Hausbau?
Eine gängige Methode ist die Multiplikation des monatlichen Nettoeinkommens mit dem Faktor 110. Alternativ ziehen Banken von den Einnahmen Lebenshaltungspauschalen ab, um die maximale monatliche Rate zu ermitteln.
Können Selbstständige einen Hauskredit bekommen?
Ja, allerdings fordern Banken meist eine mindestens dreijährige Selbstständigkeit und stabile Bilanzen. Oft sind zusätzliche Sicherheiten oder ein höheres Eigenkapital nötig als bei Angestellten.
Quelle: Quellen: Interne Analyse der Redaktion baumagazin.de unter Einbeziehung von Daten von ImmoScout24 (2023).