Kassensturz bringt Klarheit über Eigenkapital und finanzielle Belastbarkeit
Wie jedes Haus braucht auch die Baufinanzierung ein sicheres Fundament. Das beginnt mit einem sorgfältigen und ehrlichen Kassensturz. So müssen Häuslebauer ermitteln, wie viel Eigenkapital vorhanden ist. Überdies klären, wie viel Geld monatlich für Zins und Tilgung zur Verfügung steht. Nur so lässt sich die wohl wichtigste Frage beantworten: Wie viel Haus können wir uns leisten?
Eigenkapital. Was gehört überhaupt dazu? „In erster Linie Ersparnisse und andere Vermögenswerte etwa bei der Bank, Bausparkasse oder Lebensversicherung sowie Aktien, Anteile an Investmentfonds und festverzinsliche Wertpapiere in einem Wertpapierdepot“, erklärt Florian Haas, Vorsitzender der „Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e. V.“ in München.
Ob zum Beispiel ein Sparvertrag tatsächlich für die Baufinanzierung versilbert werden sollte, lässt sich ganz einfach mit einem Zinsvergleich beantworten. Ein Beispiel: Beträgt der Guthabenzins zwei Prozent, kostet aber das Hypotheken-Darlehen drei Prozent, ist der Fall klar. Die Ersparnisse sollten dazu verwendet werden, die Kreditaufnahme zu verringern. Schließlich kostet das Baukredit deutlich mehr, als die Ersparnisse an Zinsen einbringen.
Falls hingegen eine ältere Lebensversicherung, deren Überschüsse zudem noch steuerfrei sind, vier Prozent oder gar mehr abwirft, wäre es sinnvoll, diese weiterzuführen. „Dann könnte der Bauherr und Kreditnehmer später mithilfe der Ablaufleistung einen größeren Betrag des Darlehens auf einen Schlag zurückzahlen“, empfiehlt Florian Haas.
Überdies lässt sich das Eigenkapital, das Häuslebauer für die Finanzierung ihrer eigenen vier Wände benötigen, noch aus anderen Quellen speisen. So könnte beispielsweise der Zweitwagen oder das Motorrad verkauft werden. Positiver Nebeneffekt: Die monatlichen Ausgaben sinken, weil der Fahrzeug-Unterhalt entfällt. Oft übersehene Eigenkapitalquellen sind Darlehen oder Geschenke von Verwandten. Möglicherweise lässt sich das künftige Erbe per Schenkung zeitlich vorziehen. Das dadurch aufgestockte Eigenkapital verringert zwangsläufig den Kreditbedarf und reduziert so die monatlichen Belastungen des Hauseigentümers.
Kapitaldienstfähigkeit. Dieser etwas sperrig anmutende Begriff steht für den Betrag, den die Eigentümerfamilie jeden Monat für Zins und Tilgung aufbringen kann. Um zu überprüfen, wie hoch diese Kapitaldienstfähigkeit ist, werden Einnahmen und Ausgaben der Familie gegenübergestellt. Zu den typischen Einnahmen gehören die Netto-Gehälter sowie staatliche Leistungen wie das Kindergeld. „Sonderzahlungen wie Weihnachts- und Urlaubsgeld oder Bonifikationen sollten tunlichst nicht berücksichtigt werden, um einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben zu haben“, rät eindringlich Schutzgemeinschafts-Vorsitzender Florian Haas.
Bei den Ausgaben kommt üblicherweise einiges zusammen. Für: Lebensmittel, Energie, Telekommunikation, Abonnements, Versicherungsprämien, Urlaube, Erst- und oft auch Zweitwagen. Bei der Gegenüberstellung von Soll und Haben sollte daran gedacht werden, dass Hauseigentümer in der Regel höhere Kosten haben als Mieter, was in der Hauptsache aus Reparaturen und Instandhaltungen resultiert.
Die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben ergibt den Betrag, der monatlich für Zins und Tilgung zur Verfügung steht. Wichtig: Es sollten höchstens 40 Prozent der monatlichen Nettoeinnahmen sein. Eine etwas einfachere Formel lautet so: Falls in den vergangenen Jahren die monatliche Bilanz der Häuslebauer-Familie stets positiv war, kann die bisherige Nettomiete plus Nebenkosten plus „Eigentümer-Aufschlag“ von 20 Prozent als verkraftbare monatliche Belastung aus Zins und Tilgung angesetzt werden.
Tipp: Aus Eigenkapital und akzeptabler monatlicher Belastung lässt sich errechnen, wie viel die Immobilie maximal kosten darf. Im Internet gibt es dazu einen kostenlosen Rechner.