Immer öfter fundierte Beratung beim Immobilienkauf nötig
Der
deutsche Immobilienmarkt kommt in die Jahre. „Ähnlich wie die
Gesellschaft altert, ergraut auch der Wohnungsbestand“, sagt Robert
Anzenberger Vorstand des bundesweit aufgestellten Immobilienvermittlers
PlanetHome. Schuld daran sei vor allem der geringe Wohnungsneubau, der
seit Jahren rückläufig ist. Folge: Über die Hälfte aller deutschen
Wohnungen (53 Prozent) wurde zwischen 1950 und 1989 errichtet. Ein
weiteres Viertel (23 Prozent) stammt aus der Zeit von 1900 bis 1949.
Damit zählen rund drei Viertel aller deutschen Wohngebäude zum Segment
Altbauten. Nur ein knappes Fünftel ist jünger als zwanzig Jahre und
kann mit Abstrichen zu den neueren Gebäuden gerechnet werden.
„Allerdings“, so Anzenberger, „besitzen auch viele junge Gebäude weder
umweltfreundliche, Solar unterstützte Energietechniken noch optimale
Wärmedämmung“.
Preisvorteil bei Altbauten
Die
große Auswahl an gebrauchten Objekten sowie der mögliche Preisvorteil
machen Altbauten sehr beliebt. „Nicht selten sind Abschläge von 20 oder
gar 30 Prozent zu erzielen“, berichtet Anzenberger. Käufer könnten
dadurch einige Zehntausend Euro sparen. Doch dem Kostenvorteil stehen
oft Mängel gegenüber. Altbaukäufer sollten daher erhöhte Aufmerksamkeit
wallten lassen. Besonderes Augenmerk ist auf das Alter und den Zustand
des Gebäudes zu richten: Sind Fassade, Dach und Mauerwerk in Ordnung?
Gibt es Feuchtigkeitsschäden? Wann wurden letzte Renovierungsarbeiten
durchgeführt? Welche Reparaturen stehen als nächstes an? Bei
Eigentumswohnungen sollte man zusätzlich in Erfahrung bringen, ob
Rücklagen für Sanierungen vorhanden sind.
Expertenhilfe schützt vor Fehlkäufen
Um
einen Sanierungsstau auszuschließen, rät der PlanetHome-Chef vor
Vertragsunterschrift „das Objekt auf Herz und Nieren zu prüfen“. Nur
wenn alle Mängel bekannt sind, könne man den Sanierungsumfang und die
zu erwartenden Kosten beziffern. Um keinen Mangel zu übersehen,
empfiehlt Anzenberger die Mithilfe eines Bausachverständigen oder eines
Architekten. „Ausgewiesene Experten erkennen dank ihrer Erfahrung und
berufsspezifischen Kenntnisse zielsicher auch versteckte Schäden.“
Immobilien-Experten wüssten, welche Baufehler für welche Jahre typisch
sind und wo sich solche Schwachstellen verbergen. Baulaien hätten
dagegen kaum eine Chance, verborgene oder schwer erkennbare Mängel zu
entdecken.
Als
Stolperfalle können sich auch Schäden an der Gebäudetechnik erweisen.
Heizung, Elektrik und Rohrleitungen sollten daher umfassend in
Augenschein genommen und auf ihre Funktionstüchtigkeit getestet werden.
Insbesondere bei älteren Häusern kann es sinnvoll sein, einen
Energieberater einzuschalten. Dieser stellt anhand des
Energieverbrauchs oder mit Hilfe von Wärmebildkameras fest, ob die
Immobilie energetisch optimiert werden muss und wo Schwachstellen im
Haus oder an der Gebäudehülle liegen. Gleichzeitig prüft der Fachmann
das Alter der Heizung und entscheidet, ob ein neuer Kessel eingesetzt
werden muss oder ob es genügt, nur den Brenner auszutauschen. Bei
Altbauten steht auch die Frage der Dachdämmung an. Die
Energieeinsparverordnung (EnEV) schreibt nämlich vor, dass bei einem
Eigentümerwechsel die oberste Geschossdecke zu dämmen ist, wenn das
Dach ohne Probleme zugänglich ist.
Versteckte Mängel ausschließen
Sind
alle Mängel aufgedeckt, stellt sich die Frage der Beseitigung: Wer
behebt die Schäden und vor allem wann? Grundsätzlich gilt: Die
Mängelbeseitigung ist Verhandlungssache. Beide Seiten können Teile
übernehmen und die Kosten letztlich über den Verkaufspreis regulieren.
Tipp: Beim Aufstellen der Mängelliste sollte man auf der Zusicherung
bestehen, dass dem Verkäufer keine versteckten Mängel bekannt sind. Mit
dieser Klausel kann man den Altbesitzer auch im Nachhinein noch haftbar
machen. Eine Pflicht zur Abgabe dieser Erklärung besteht allerdings
nicht.