Der Verlust eines geliebten Menschen ist emotional schwer genug, doch oft folgt kurz darauf der bürokratische Schock rund um das gemeinsame Eigenheim. Wer das Familienheim übernimmt, wähnt sich dank gesetzlicher Befreiungen oft in Sicherheit, übersieht aber meist eine tückische Frist, die alles verändern kann.
Das Erben einer Immobilie fühlt sich für viele Hinterbliebene wie ein finanzieller Rettungsanker an, da das Gesetz unter bestimmten Umständen auf die Erbschaftsteuer verzichtet. Doch diese Freiheit ist an eine knallharte Bedingung geknüpft, die das gesamte Erbe nachträglich belasten kann.
Der fatale Irrtum bei Vermietung und Verkauf
Wer das Haus des verstorbenen Ehepartners übernimmt, muss laut Paragraf 13 des Erbschaftsteuergesetzes sofort selbst einziehen. Diese sogenannte „unverzügliche“ Nutzung bedeutet in der Praxis, dass der Einzug meist innerhalb von sechs Monaten erfolgen muss.
Doch mit dem Einzug allein ist es nicht getan, denn der Gesetzgeber verlangt eine langfristige Treue zur Immobilie. Wer vor Ablauf von zehn Jahren auszieht, vermietet oder verkauft, verliert die Steuerbefreiung in der Regel rückwirkend.
Wenn das Finanzamt die Rechnung neu schreibt
Sobald die Selbstnutzung innerhalb dieser Zehn-Jahres-Frist aufgegeben wird, betrachtet das Finanzamt den Fall so, als hätte es nie eine Befreiung gegeben. Der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls wird dann erneut geprüft und mit dem persönlichen Freibetrag verrechnet.
Für Ehepartner liegt dieser Freibetrag bei 500.000 Euro, was bei wertvollen Immobilien oder zusätzlichem Barvermögen schnell überschritten wird. Übersteigt der Gesamtwert diesen Betrag, fordert der Fiskus die Steuer auf den Restbetrag nachträglich ein.
Zwingende Gründe als einziger Rettungsweg
Es gibt jedoch seltene Ausnahmen, bei denen das Finanzamt trotz Auszugs auf die Nachforderung verzichtet. Dies gilt vor allem dann, wenn eine Selbstnutzung aus zwingenden Gründen, wie etwa einer schweren Pflegebedürftigkeit, unmöglich wird.
Wirtschaftliche Überlegungen oder ein einfacher Wohnortwechsel zählen hingegen nicht zu diesen Ausnahmen und führen unweigerlich zur Steuerpflicht. Experten raten daher dringend dazu, die Zehn-Jahres-Frist bei jeder Zukunftsplanung für das geerbte Heim fest einzukalkulieren.
Zusammenfassung
- Selbstnutzung muss innerhalb von ca. 6 Monaten beginnen
- Die Haltefrist für Steuerfreiheit beträgt volle 10 Jahre
- Bei Verkauf oder Vermietung droht die rückwirkende Versteuerung
Häufige Fragen
Wann ist ein geerbtes Haus steuerfrei?
Ein Haus bleibt für Ehepartner und Kinder steuerfrei, wenn es das Familienheim war, unverzüglich (meist binnen 6 Monaten) selbst bezogen wird und mindestens 10 Jahre lang bewohnt bleibt.
Was passiert bei Verkauf vor Ablauf der 10 Jahre?
Wird das Haus vor Ablauf der Zehn-Jahres-Frist verkauft oder vermietet, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend und das Erbe wird unter Anrechnung der Freibeträge normal besteuert.
Quelle: Wie Steuerexperte Udo Reuß von Wiso Steuer gegenüber t-online erklärte, entfällt die Befreiung bei Aufgabe der Selbstnutzung rückwirkend.