Das Bild am Zinsmarkt bleibt unverändert: Die Kapitalmarktzinsen in Euroland setzen ihre Seitwärtsbewegung fort und reagieren derzeit auch nicht auf die Impulse aus den USA. Dort steigen die Zinsen seit Monaten an, da die Wirtschaftsindikatoren für ein anhaltendes Wachstum von 3,5 % sprechen. US-Notenbankchef Alan Greenspan wird damit seine Taktik der kleinen Zinsschritte weiterführen
Das Bild am Zinsmarkt bleibt unverändert: Die Kapitalmarktzinsen in Euroland setzen ihre Seitwärtsbewegung fort und reagieren derzeit auch nicht auf die Impulse aus den USA. Dort steigen die Zinsen seit Monaten an, da die Wirtschaftsindikatoren für ein anhaltendes Wachstum von 3,5 % sprechen. US-Notenbankchef Alan Greenspan wird damit seine Taktik der kleinen Zinsschritte weiterführen. Das Anstiegspotential ist allerdings beschränkt. Erstens bleibt die Inflation niedrig. Zweitens würde ein zu schneller Anstieg der Leitzinsen den Immobiliensektor und damit den privaten Konsum gefährden. Und gerade die Konsumausgaben machen 70% des US-Bruttoinlandsproduktes aus.
In Euroland hingegen bleibt die Konsumstimmung getrübt. Das haben die jüngsten Zahlen aus Frankreich bestätigt. Vor diesem Hintergrund ist auch in der zweiten Jahreshälfte nicht mit einer Umkehr des Zinstrends in Deutschland zu rechnen. Für Immobilienkäufer und Umschuldungsinteressenten ist dieses Szenario ausgezeichnet. Schwache Immobilienpreise in Kombination mit historisch tiefen Zinsen bieten eine einmalige Gelegenheit, Wohneigentum zu erwerben. Die Bedingungen waren in den vergangenen 50 Jahren nie besser. Große internationale Investoren haben dies längst erkannt. Sie erwerben seit 12 Monaten in enormen Stückzahlen deutsche Wohnimmobilien – weil diese im internationalen Vergleich als stark unterbewertet gelten. Deutsche Konsumenten bleiben dagegen zaghaft. Dabei sollten Mieter diese Chance nutzen und Eigentümer werden. Die eigengenutzte Immobilie bleibt der wichtigste Grundstein für die Altersvorsorge und immunisiert gegen Mietsteigerungen. Die heute möglichen langen Zinsbindungen von 20 Jahren ermöglichen bei entsprechender Tilgungshöhe absolute Kalkulationssicherheit bis zur kompletten Rückzahlung.
Während der Spekulant jede kleine Zinsbewegung aktiv nutzen möchte, muss der Finanzierungskunde, der in Zeithorizonten von 20 bis 25 Jahren denkt, das langfristige Bild im Kopf behalten. Er muss vor allem abschätzen, welche Konsequenzen Zinsanstiege zum Zeitpunkt einer späteren Anschlussfinanzierung auf seine Gesamtbelastung haben werden. Der historische Durchschnitt der 10-jährigen Bauzinskonditionen liegt bei rund 7% und damit fast doppelt so hoch wie die heutigen Bestsätze. Das verdeutlicht, wie billig Immobilienkredite derzeit in Deutschland sind. Zumindest ein Teil der Finanzierungssumme sollte daher auf 15 oder 20 Jahre festgeschrieben werden. Soll ein Teil des Kredites schneller getilgt werden, kann die Finanzierung geteilt und ein Darlehen mit 5-jähriger Zinsbindung beigemischt werden. Solche Kombinationen senken die laufende Belastung und eröffnen Flexibilität. Die Tilgungshöhe sollte mindestens 2% pro Jahr betragen, um eine Rückzahlung des Kredits binnen 25 Jahren sicherzustellen. Sehr attraktiv sind derzeit KonstantDarlehen, die eine vollständige Rückzahlung des Darlehens in 22 Jahren zu einem effektiven Zinssatz von 4,22% ermöglichen.
Die Bestsätze für Annuitätendarlehen für 5 Jahre liegen derzeit bei 2,95%, für 10 Jahre bei 3,50%, für 15 Jahre bei 3,77%, für 20 Jahre bei 3,98% und für 22 Jahre bei 4,22% effektiv.
Tendenz:
– kurzfristig: seitwärts
– mittelfristig: seitwärts
* Robert Haselsteiner ist Gründer und Vorstand der Interhyp AG. Er verfügt über langjährige Erfahrung im Investment Banking – unter anderem im Fixed Income Bereich – bei Salomon Brothers und Goldman Sachs.