Zehn Begriffe, die bares Geld wert sind
Die Bauzinsen sind historisch niedrig, die
Chancen, günstig Eigentümer zu werden, so
hoch wie selten. „Damit aus hervorragenden
Rahmenbedingungen eine wirklich maßgeschneiderte
Finanzierung wird, sollte ein
Bauherr allerdings über wichtige Punkte Bescheid
wissen“, betont Schwäbisch Hall-
Expertin Carolin Schneider. Sie hat die wichtigsten
Begriffe zusammengestellt, die jeder
Bauherr kennen sollte – von A wie Anschlussfinanzierung
bis Z wie Zinsbindung.
Anschlussfinanzierung: Der Darlehenszins für
das Hypothekendarlehen einer Bank wird für
eine bestimmte Dauer (z.B. 15 Jahre) vertraglich
festgeschrieben. Nach Ablauf dieser → Zinsbindung
ist der Baukredit aber in aller Regel noch
nicht vollständig abbezahlt. Für die Restschuld
muss der Kreditnehmer mit seiner Bank (oder
einem anderen Kreditinstitut) einen neuen Zinssatz
vereinbaren. Es kann sinnvoll sein, sich lange
vor Ablauf der Zinsbindung günstige Konditionen
für die Anschlussfinanzierung zu sichern,
beispielsweise mit einem Bausparvertrag oder
einem → Forward-Darlehen.
Beleihungswert: ein von der Kredit gebenden
Bank vorsichtig geschätzter Wiederverkaufswert,
der den aktuellen Verkehrswert, also den tatsächlichen
Kaufpreis, niemals übersteigt. Die
Beleihungsgrenze, bis zu der die Bank den Erwerb
finanziert, beträgt maximal 80 Prozent des
Beleihungswertes. Damit die Bank im Falle einer
geplatzten Immobilienfinanzierung auf der sicheren
Seite ist, also das Objekt verlustfrei verkaufen
kann, nimmt sie zusätzlich einen Sicherheitsabschlag
vor. Beispiel: Ein Haus kostet 375.000
Euro. Die Bank setzt den Beleihungswert auf
300.000 Euro fest. Bei einer Beleihungsgrenze
von 80 Prozent erhält der Bauherr dann ein Darlehen
von maximal 240.000 Euro.
Effektivzins: Er gibt die tatsächlichen Kosten
eines Darlehens an. Die beinhalten neben dem
vom Kreditgeber verlangten Zins (Nominalzins)
auch sämtliche anfallenden Nebenkosten wie
etwa Kontoführungsgebühren oder Vermittlerprovisionen.
Eigenkapital: Die Gesamtheit aller Guthaben
und sonstigen Vermögenswerte, die für die Finanzierung
frei zur Verfügung stehen. Dazu zählen
beispielsweise Guthaben auf Sparbüchern,
Tagesgeldkonten und Bausparverträgen, aber
auch Anteile an Fonds oder Aktien. Für eine solide
Baufinanzierung sollte das Eigenkapital erfahrungsgemäß
mindestens 20 bis 30 Prozent der
Gesamtkosten ausmachen.
Forward-Darlehen: Damit können Kreditnehmer
die aktuellen Zinskonditionen um bis zu fünf Jahre
im Voraus festschreiben. Da niemand mit Sicherheit
sagen kann, wie lange die derzeitige
Niedrigzinsphase noch anhält, kann dies für
Baufinanzierer eine lukrative Option sein, sich
die Zinsen jetzt zu sichern und dafür einen geringen
Kostenaufschlag zu akzeptieren.
KfW-Förderprogramme: Die KfW-Bank unterstützt
den Eigenheimbau mit einer Vielzahl zinsverbilligter
Darlehen. Faustregel: Je besser die
Energiebilanz eines Neubaus, desto mehr Kredit
gibt es zu Konditionen, die deutlich unter dem
Marktniveau liegen. Die Fördergelder der KfW
können private Bauherren in aller Regel aber
nicht direkt beantragen, sondern nur über eine
Bank oder Bausparkasse.
Nebenkosten: Dazu zählen Grunderwerbsteuer
und Notargebühren sowie gegebenenfalls Maklerkosten.
Die Grunderwerbsteuer beträgt – je
nach Bundesland – zwischen 3,5 und 5,5 Prozent
der Gesamtkosten, der Notar hat für seine
Leistungen (u.a. die Änderung des Grundbucheintrags)
Anspruch auf bis zu 1,5 Prozent des
Kaufpreises. Einem Makler steht für eine erfolgreiche
Vermittlung eine Provision zwischen 3,57
und 7,14 Prozent des Kaufpreises zu – die genaue
Höhe hängt auch hier vom Bundesland ab.
Tilgung nennt man die vertraglich vereinbarte
Rückzahlung eines Darlehens. Je höher die Tilgung,
desto kürzer die Laufzeit und desto niedriger
die Gesamtkosten. Die Niedrigzinsphase
sollten Bauherren, wenn möglich, zu einer höheren
Tilgung statt der üblichen ein oder zwei Prozent
nutzen. Drei oder vier Prozent Tilgung machen
den Immobilienerwerb unterm Strich deutlich
günstiger. Bei Abschluss eines klassischen
Bankdarlehens sollte man außerdem die Möglichkeit
kostenloser Sondertilgungen vereinbaren.
Bei Bauspardarlehen sind kostenfreie Sondertilgungen
jederzeit möglich.
Wohn-Riester: Die Riester-Förderung für den
Bau oder Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum
kann der Bauherr unterschiedlich nutzen –
mit einem Riester-Bausparvertrag etwa schon in
der Ansparphase und später auch bei der Rückzahlung
des Darlehens. Bausparkassen bieten
außerdem Kombikredite mit Riester-Förderung
an, bei denen ein Bausparvertrag mit einem tilgungsfreien
Darlehen kombiniert wird. Wer vier
Prozent seines beitragspflichtigen Vorjahreseinkommens
– maximal 2.100 Euro – anlegt, erhält
den vollen Riester-Bonus: 154 Euro Grundzulage
sowie weitere 185 Euro pro Kind, für jedes ab
2008 geborene sogar 300 Euro.
Zinsbindung: Die aktuellen Niedrigzinsen sollten
sich Bauherren möglichst langfristig sichern. Die
meisten Experten sind sich einig, dass auf lange
Sicht ein – zumindest moderater – Anstieg wahrscheinlicher
ist als ein weiteres Sinken des Zinsniveaus.
Darum sollten Häuslebauer derzeit eher
eine Zinsbindungsfrist von 15 oder 20 Jahren
statt der üblichen zehn Jahre vereinbaren.
Abschließender Tipp von Carolin Schneider:
„Auch für die Zinsbindung gilt: mehrere Angebote
vergleichen, sich individuell beraten lassen, genau
kalkulieren, ohne sich in die Tasche zu lügen.
Letztlich sollte man alle wichtigen Parameter
nicht isoliert betrachten. Und nicht vergessen:
Immer auch einen Puffer für unerwartete Ausgaben
bereithalten.“