69 Prozent der Deutschen meinen „Wohneigentum lohnt“
Die Niedrigzinsphase hat in Deutschland einen Immobilienboom ausgelöst
und vielen „Appetit aufs Eigenheim“ gemacht: 69 Prozent der Deutschen
sind inzwischen der Meinung, dass sich „Wohneigentum lohnt“. Zu dem
Ergebnis kommt die neue Studie „Wohnen in Deutschland“, die das Institut
für Demoskopie Allensbach und der Marktforscher Prognos für den Verband
der Sparda-Banken erstellt haben.
Durchschnittlich 223.000 Euro kostet ein Standard-Eigenheim mit 110 bis 150 Quadratmetern Wohnfläche in Deutschland. Das entspricht fünf Jahresnettoeinkommen eines Durchschnittshaushalts. Regionale Unterschiede sorgen für eine bundesweite Preisspanne bei Standard-Eigenheimen von 2,5 bis 10,6 Jahreseinkommen. Das Haus, das im oberfränkischen Wunsiedel für gut 111.000 Euro zu realisieren ist, kostet am Starnberger See im besonders teuren Landkreis München gut 472.000 Euro. Allerdings weisen die Autoren der Studie auch darauf hin, dass in 59 Prozent der Städte und Landkreise die Kosten für ein Einfamilienhaus unter dem Bundesdurchschnitt liegen.
Immobilienfinanzierung muss bequem ins Haushaltsbudget passen
Dank Niedrigzinsphase leben immer mehr Menschen ihren Traum vom Eigenheim. Aber: „Niemand sollte deshalb leichtfertig handeln“, warnt Alexander Nothaft vom Verband der Privaten Bausparkassen in Berlin. Daher rät er, sehr genau zu prüfen, welches Haus man sich tatsächlich leisten kann, und auf eine solide Finanzierung zu achten: „Zwanzig bis dreißig Prozent Eigenkapital und langfristig feste Kreditzinsen bilden einen wichtigen Sicherheitspuffer. Auch ist an die staatliche Wohnriester-Förderung zu denken.“ Zudem empfiehlt der Experte, sich einen genauen Überblick über die persönlichen Einkommens- und Vermögensverhältnisse zu verschaffen. „Basis jeder sicheren Immobilienfinanzierung ist der Betrag, den man monatlich mit hoher Gewissheit für Darlehenszinsen und -tilgung aufbringen kann“, unterstreicht Nothaft.
Die monatlich tragbare Finanzierungsrate lässt sich vergleichsweise leicht errechnen: Basis ist die monatliche Warmmiete, die man aktuell als Mieter zahlt. Davon abzuziehen sind die Betriebskosten für das Eigenheim, die sich aus den Kosten für Heizung, Wasser und Abwasser, Müllbeseitigung, Grundsteuer, kommunale Gebühren wie Oberflächenentwässerung und Straßenreinigung sowie Versicherungen (Wohngebäudeversicherung, Gebäude-Haftpflichtversicherung) etc. ergeben. Dazu addiert wird dann der Betrag, den man zusätzlich monatlich für die Rückzahlung des Immobilienkredits aufbringen kann und will. Anhand des monatlich für die Immobilie leistbaren Betrags wird dann der maximal finanzierbare Betrag ermittelt. Ein entscheidender Faktor dabei ist natürlich die Höhe der Tilgung, die mit der Frage einhergeht, in welchem Zeitraum die Immobilie schuldenfrei sein soll. Das bedeutet: Wer mit Ende 30 eine Immobilie kauft und diese bei Erreichen des Rentenalters bezahlt haben will, hat dafür rund 30 Jahre Zeit. Wer mit Ende 40 den Schritt ins Eigenheim macht, dem bleiben dafür nur noch gut 20 Jahre.
Wichtige Kriterien: Zinssatz, Tilgung und Laufzeit des Darlehens
Rechenbeispiel: Der effektive Jahreszins für ein Hypothekendarlehen über 200.000 Euro (60 Prozent Beleihung) liegt laut bundesweitem Hypotheken-Vergleich der FMH-Finanzberatung (Stand: 12.06.2014) derzeit zwischen 2,71 und 3,62 Prozent. Das entspricht einer monatlichen Belastung zwischen 1.077,33 und 1.166,00 Euro. Bei 30 Jahren Laufzeit bis zur Volltilgung liegt der effektive Jahreszins laut FMH-Hypotheken-Vergleich je nach Kreditinstitut zwischen 2,89 und 3,27 Prozent und einer monatlichen Belastung zwischen 792,00 und 867,00 Euro. Tilgt der Hausbesitzer das Darlehen in 20 Jahren, summieren sich die Zinszahlungen je nach Kreditinstitut und Zinssatz auf 58.560 bis 79.840 Euro. Zahlt er das Darlehen über 30 Jahre zurück, summieren sich die Zinsen bis zur Volltilgung auf 85.120 bis 112.120 Euro.
Kritisch sieht Finanzierungsexperte Nothaft Hypothekendarlehen, die trotz des aktuellen Niedrigzinses nur mit einprozentiger Tilgung abgeschlossen werden. „Das bedeutet: Bei einem Darlehen über 200.000 Euro muss sich der Schuldner nach 30 Jahren noch um eine Anschlussfinanzierung über mehr als 100.000 Euro kümmern!“ Der Grund: Der Anteil, der aus der monatlichen Rate für die Immobilie in die Tilgung fließt, steigt bei Krediten mit einem höheren Zinssatz im Laufe der Jahre immer stärker. Sind die Zinsen allerdings niedrig, fällt dieser Effekt deutlich niedriger aus. Kompensieren kann der Darlehensnehmer ihn nur durch eine höhere Tilgung, die bei mindestens zwei, besser noch drei oder mehr Prozent liegen sollte.