Wann sich eine Immobilie als Kapitalanlage von selbst trägt, hängt von vielen Faktoren ab
Wer erstmals in eine Immobilie als Kapitalanlage investiert, muss genau rechnen. „Aktuell werden durch die hohe Nachfrage selbst außerhalb der Metropolen Preise aufgerufen und bezahlt, die mittelfristig möglicherweise nicht gehalten werden können“, sagt Manfred Hölscher, Leiter des Bielefelder Baugeldvermittlers Enderlein. Kreditinstitute finanzieren zwar durchaus Objekte zum 18- bis 20-fachen der Nettokaltmiete, die vor zwei Jahren noch zum 14-bis 16-fachen der Nettokaltmiete gehandelt wurden – allerdings nehmen sie für das höhere Risiko den Darlehensnehmer verstärkt in die Pflicht.
Laut Hölscher locken im Herbst 2011 historisch niedrige Finanzierungszinsen von etwa 3 bis 3,5 Prozent. Jedoch laufen viele unerfahrene Kapitalanleger Gefahr, die Zinsersparnis durch sanierungsbedürftige oder zu teure Objekte zu verspielen. „Bei einer soliden Anlage müssen Kaufpreis, Mieteinnahmen und Darlehenskonstrukt zueinander passen“, sagt Hölscher. Eine Faustformel lautet: Das Objekt trägt sich bis zur 10-fachen Nettokaltmiete selbst. Hintergrund: Kreditinstitute rechnen von den Nettokaltmieten in der Regel einen Abschlag von 20 bis 25 Prozent für Bewirtschaftung, Instandhaltung und Mietausfallrisiko. Weiterhin wird unterstellt, dass die Finanzierung einen dauerhaften Kapitaldienst (Summe aus Zins und Tilgung) von 8 – 8,5 Prozent schultern muss.
Erzielt ein Objekt beispielsweise eine Nettokaltmiete von 30.000 Euro p. a., verbleibt nach Abschlag ein Betrag von 22.500 Euro bis 24.000 Euro. Dies würde laut genannter Formel ausreichen, um eine Finanzierung von rund 265.000 Euro bis 300.000 Euro problemlos allein aus den Mieterträgen dauerhaft bedienen zu können.
Enderlein rät Immobilienkäufern, nicht den erstbesten Preis zu akzeptieren. Immer wieder würden Kaufpreise mit überzogenen Renditeerwartungen schöngerechnet. Sobald das Risiko für Mietausfälle und Instandhaltungskosten eingerechnet werde, seien viele Kaufpreise nicht haltbar. Der Kaufpreis für das Objekt müsse dann korrigiert werden.