Aus „Babyboomern“ werden Elternhaus-Sanierer
Klassische Ein- und Zwei-Familienhäuser aus den 1950er bis 1970er Jahren mit hohem Sanierungsbedarf – Kosten-Nutzen aller Sanierungsmaßnahmen beachten
Durch die statistische Brille betrachtet wird es in 7,7 Millionen Haushalten in Deutschland im laufenden Jahrzehnt Sterbefälle geben. 5,7 Millionen Verstorbene werden ihren Erben Vermögen hinterlassen – so ein Ergebnis der Studie „Erben in Deutschland“ des Deutschen Instituts für Altersvorsorge (DIA). Sie geht davon aus, dass in 98 Prozent das Vermögen – insgesamt knapp 1,2 Billionen Euro – auf die nächste Generation übertragen wird: Immobilien im Wert von 575 Milliarden Euro, Geldvermögen in Höhe von 515 Milliarden Euro und Sachvermögen von 121 Milliarden Euro.
Erben sind vor allem die so genannten „Nachkriegsbabyboomer“ im Alter von 40 bis 65 Jahren. Sie gehen mit dem Ererbten – so die DIA-Studie weiter – in der Regel sehr umsichtig um. Denn nur drei von zehn verkaufen die geerbte(n) Immobilie(n). Sechs von zehn Geld-Erbschaften schichten sie um und legen das ererbte Kapital dann vorwiegend erneut in Immobilien an.
Unsaniertes Haus = Hohe Nebenkosten = Unvermietbar
Doch insbesondere wenn das klassische Ein- oder Zwei-Familienhaus vererbt wird, fühlen sich die Kinder der DIA-Studie zufolge meist in der Pflicht, das Erbe für ihre nachfolgende Generation zu verwalten und instand zu halten. Auch wenn sich Erbkonstellationen stets sehr individuell gestalten, muss in der Regel der Haushalt der verstorbenen Eltern aufgelöst und das Haus renoviert – vielleicht sogar saniert werden. Und zwar unabhängig davon, ob die Erben das Elternhaus danach selbst bewohnen oder vermieten möchten. Unsanierte Objekte sind in der Regel jedenfalls kaum vermietbar, weil die damit verbundenen hohen Nebenkosten viele Mieter finanziell überfordern würden.
„Insbesondere wenn das Haus energetisch saniert werden soll, sind Erben gut beraten, wenn sie die sachkundige Meinung eines Energiesanierungsexperten hinzuziehen“, rät Alexander Nothaft vom Verband der Privaten Bausparkassen. Dieser prüft die Bausubstanz, kann die notwendigen Berechnungen für den Energiepass des Hauses vornehmen und weiß zudem, welche finanziellen Subventionen von Bund, Land, Stadt oder Gemeinde sowie den örtlichen Energieversorgern die Sanierung erleichtern.
Klassische Sanierungsmaßnahmen bei älteren Immobilien sind die Dämmung vom Dach, den Fassaden und den Kellerdecken, der Tausch von Fernstern und Türen sowie die Modernisierung der Heizung inklusive Warmwasserversorgung. „Welche Maßnahmen miteinander kombiniert werden sollten, um mit der Sanierung auch eine optimale Kosten-Nutzen-Bilanz zu erreichen, sollten Hauseigentümer nicht nur mit dem Energiesanierungsberater, sondern auch mit einem Finanzierungsberater besprechen“, empfiehlt Nothaft und ergänzt: „Nur wenn zu jeder Maßnahme Anschaffungs- und Einbaukosten, Finanzierungskosten, Fördermöglichkeiten, die Berechung des späteren Einsparvolumens und die erzielbare Mieteinnahmen bei der späteren Vermietung berücksichtigt werden, kann eine objektive Kosten-Nutzen-Bilanz erstellt werden.“
Förderung und Finanzierung in der Kosten-Nutzen-Bilanz
Sanieren kostet Geld – viel Geld. Für eine komplette energieeffiziente Gebäudesanierung müssen Erben je nach Größe und Zustand des Hauses mit rund 35.000 Euro oder mehr rechnen. Im Einzelfall kann aber vor allem das große Maßnahmenpaket für eine besonders energieeffiziente Sanierung auch deutlich teurer werden. Eine Vielzahl von Förderprogrammen macht das Sanieren jedoch leichter. Gefördert wird übrigens nicht nur die Komplettsanierung, sondern auch die Umsetzung von Einzelmaßnahmen. Dabei können Antragsteller in der Regel selbst entscheiden, ob sie beispielsweise bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) die Förderung in Form eines zinsgünstigen Kredits oder eines Investitionszuschusses in Anspruch nehmen.
Auch diese Entscheidung sollte – für eine optimale Kosten-Nutzen-Bilanz – auf jeden Fall von einem Finanzexperten durchgerechnet werden. Möglicherweise ist ein Mix aus KfW-Zuschuss und Bauspardarlehen die günstigste Variante. Oder man entscheidet sich für ein sogenanntes Modernisierungsdarlehen der Bausparkassen, bei dem meist auch auf die Eintragung ins Grundbuch verzichtet werden kann. Das spart teure Notar- und Gerichtskosten. „Die Modernisierungsdarlehen der Bausparkassen sind jedenfalls von den Experten von Finanztest sehr gelobt worden“, betont Alexander Nothaft.