Kapitalanlage oder Inflationsschutz?
Wegen der Schwankungen an den Kapitalmärkten und der Angst vor einer Inflation steigen die Investitionen in Immobilien. So registrierte etwa der Bielefelder Baugeldvermittler Enderlein, dass die Immobilienkäufe von Kapitalanlegern etwa seit April um rund 30% gestiegen sind. Allerdings: Wer mit einem Immobilienkauf sein Vermögen vor Wertverlust schützen will muss auf eine andere Strategie setzen als Käufer, die auf möglichst hohe Rendite setzen.
Der renditehungrige Käufer profitiert derzeit aus einer Kombination aus günstigen Immobilienpreisen und extrem günstigen Zinnsen für Immobilienkredite. Das gilt insbesondere für finanzstarke Käufer die einen hohen Eigenkapitalanteil in die Finanzierung einbringen. Denn: Banken belohnen Kreditnehmer mit niedrigen Zinsen, wenn ihr eigenes Risiko bei der Finanzierung besonders gering ist. Die Bestsätze für Kredite liegen laut Enderlein bei 5-jährigen Krediten aktuell bei 2,90 Prozent effektiv. Für Darlehen mit zehnjähriger Zinssicherheit sind rund 3,80 Prozent effektiv zu zahlen. Auch 15-jährige Laufzeiten liegen mit 4,20 Prozent deutlich unter der 5-Prozentmarke.
Mit guten Objekten sind nach Auskunft von Enderlein in der aktuellen Situation Renditen von sieben Prozent und mehr möglich – und diese guten Objekte finden sich paradoxerweise gerade in weniger begehrten Lagen. Hintergrund: Dort sind die Kaufpreise deutlich niedriger, dennoch lassen sich oft rentable Mieteinnahmen erzielen. Mit typischen Wohnhäusern sind Renditen von sieben bis zehn Prozent nicht unrealistisch. Bei exklusiven Objekten kann meist „nur“ mit einem Profit von fünf bis sechs Prozent kalkuliert werden.
Dafür allerdings eigenen sich die teuren Gegenden mit hohem Preisdruck laut Robert Anzenberger, Vorstand des bundesweiten Immobiliendienstleisters PlanetHome AG, häufig besser zum Inflationsschutz als Immobilien in Niedrigpreisregionen. Grund: Um Vermögensverlust zu verhindern, muss sich der Preis der Immobilie im Gleichschritt mit der Inflationsrate entwickeln – oder schneller. Verharrt der Immobilienpreis auf der Stelle, entwertet sich das Objekt. Ein einfaches Rechenbeispiel zeigt, wie Geldentwertung Vermögenswerte schmälert: Bei einer jährlichen Inflationsrate von zwei Prozent verliert ein Vermögen von 100.000 Euro binnen zwanzig Jahren 32.700 Euro an Wert. Dem Eigentümer verbleibt ein Restwert von 67.300 Euro. Binnen 30 halbiert sich beinahe das Vermögen. Beträgt die Inflation im Schnitt drei Prozent, halbiert sich der Vermögenswert bereits nach 20 Jahren.
Unter Inflationsaspekten ist für Eigenheimkäufer also entscheidend, ob die Immobilienpreise in ihrer Region unterm Strich stärker wachsen als die Inflationsrate. Diesbezügliche Untersuchungen des Instituts der Deutschen Wirtschaft sowie des Marktforschungsinstituts BulwienGesa zeigen, dass im Süden und Westen Deutschlands die Wertentwicklung von Immobilienpreisen und Mieten langfristig gesehen oberhalb der Inflationsrate lag, während die Preise im Norden und Osten geringer stiegen. So ist laut BulwienGesa der Wohnimmobilienindex für Westdeutschland seit 1975 um 141 Prozent geklettert, die Inflation steigerte die Geldentwertung aber nur auf 130 Prozent.
Ballungszentren mit stabiler Preisentwicklung
Als besonders inflationssicher erwies sich München, das bei der Miet- und Preisentwicklung im Langfristvergleich weit vor der Inflationsrate rangiert. Kapitalanleger finden hingegen in kleineren Städten wie Regensburg, Nürnberg oder Würzburg attraktivere Bedingungen.
Trotzdem sollten Investoren nach Ansicht des PlanetHome Vorstands ihr Hauptaugenmerk auf große Ballungszentren richten: „Stabilität und Immobiliennachfrage in attraktiven Wirtschaftszentren sind auf Dauer höher als in kleineren Standorten.“