München, 23. August 2007. Selbstständige und junge Familien mit geringem Einkommen gelten bei vielen Banken als Risikogruppen und haben es entsprechend schwer, ein Hypothekendarlehen zu bekommen. Eine Möglichkeit, trotzdem an
München, 23. August 2007. Selbstständige und junge Familien mit geringem Einkommen gelten bei vielen Banken als Risikogruppen und haben es entsprechend schwer, ein Hypothekendarlehen zu bekommen. Eine Möglichkeit, trotzdem an Wohneigentum zu gelangen, bietet der so genannte Mietkauf. Dabei mietet der Interessent zunächst das Objekt und erwirbt es zu einem späteren Zeitpunkt.
"Die Finanzierung per Mietkauf birgt einige Fallstricke", warnt Robert Anzenberger, Vorstand des Münchner Immobilienvermittlers PlanetHome. Die Finanzierung sei keineswegs immer günstig, und wer bei Vertragsabschluss nicht genau aufpasst, der könne später Nachteile erleiden. Hintergrund: Beim Mietkauf schließen Käufer und Verkäufer zwei Verträge ab: einen Miet- und einen Kaufvertrag. Der Käufer zieht zunächst für einen bestimmten Zeitraum – oft 10 bis 15 Jahre – in die Immobilie ein und verpflichtet sich, das Objekt später zu kaufen. Der Kaufpreis liegt von vornherein fest. Je nach Vertragsmodell werden die Mietzahlungen ganz oder teilweise auf den Kaufpreis angerechnet, ein Restbetrag bleibt offen.
PlanetHome Chef Anzenberger mahnt jedoch Vorsicht an: "Mietkauf hört sich zunächst gut an, im Endeffekt kann er aber oft teurer kommen als herkömmliche Immobiliendarlehen." Die Erfahrung zeige, dass Käufer während der Mietphase nicht nur die Miete zahlen, sondern gleichzeitig Kapital ansparen müssen für den anschließenden Kauf – eine doppelte Belastung. Außerdem werde oft nur ein Teil der gezahlten Miete auf den späteren Kaufpreis angerechnet, so dass noch ein relativ großer Restkaufpreis offen bleibe. Anders beim Erwerb über ein klassisches Hypothekendarlehen: Hier kann man von Anfang an das Darlehen mit möglichst hoher Tilgungsrate zurückführen. Dadurch kommt man nicht nur schnell von seinen Schulden herunter, man verschenkt auch kein Geld an irgendwelche Vermieter.
Neben der doppelten Finanzbelastung birgt das Modell Mietkauf auch rechtliche Risiken. "Oft unterschreiben zwar beide Seiten die Verträge, der Gang zum Notar unterbleibt jedoch", berichtet Anzenberger. Ein folgenschwerer Fehler: Da die Verträge auf den Erwerb von Grundeigentum ausgerichtet seien, müssten sie zwingend notariell beurkundet werden. Unterbleibt die Beurkundung, sei der Kaufvertrag unwirksam. Weitere Fußangel: Wird der Verkäufer in den ersten Jahren insolvent, hat der Erwerber keine Sicherheiten, da er ja schließlich nur zur Miete wohnt. Ob das Kaufgeschäft dann überhaupt noch zustande kommt sei fraglich, so Anzenberger.