Günstig aber stark risikobehaftet
Schuldner müssen flexibel sein, die Entwicklung an den Geldmärkten beobachten und ins Kleingedruckte des Kreditvertrags schauen
Die PIIGS-Krise (Portugal, Irland, Italien, Griechenland, Spanien) macht’s möglich: Bei uns verharren die Zinsen für langfristige Hypotheken-Darlehen auf einem rekordtiefen Niveau. Wer einen variabel verzinsten Baukredit vereinbart, kommt in der Regel noch preiswerter weg. Finanziell kann sich das durchaus lohnen, birgt aber auch Risiken. Darauf weist die „Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e.V.“ in München hin.
Wer sein Baudarlehen mit einer Zinsbindung von zehn Jahren versieht, zahlt dafür – abhängig von der Höhe des Eigenkapitals – nur etwas mehr als 3 Prozent effektiv. Wird der Zins doppelt so lange festgezurrt, sind es gerade mal 3,8 Prozent (Stand: jeweils Anfang Oktober 2010). „Die Flucht der Anleger in die als sehr sicher geltenden Staatsanleihen der Bundesrepublik Deutschland bringt vor allem Bauherren und Käufern erhebliche Zinsersparnisse“, erläutert Florian Haas, Vorsitzender der
„Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e. V.“, die Zusammenhänge des momentanen Baugeldtiefs. Wer jetzt ein Darlehen für sein Eigenheim in Höhe von 200.000 Euro benötigt, kann bei zehnjähriger Zinsbindung gemessen am langfristigen Durchschnittswert von rund 7 Prozent Jahr für Jahr 7.000 Euro und mehr sparen.
Noch günstiger kann’s werden beim Abschluss eine variabel verzinsten Baukredits. Hier beträgt der effektive Jahreszins Anfang Oktober rund 2,5 Prozent. Was gegenüber einem Baudarlehen in Höhe von 200.000 Euro mit zehnjähriger Zinsfestschreibung eine jährliche Ersparnis von rund 1.000 Euro bringt. Deshalb „kann ein variabel verzinstes Hypotheken-Darlehen durchaus lohnen“, ist Florian Haas überzeugt. Und warnt zugleich: „Solche Kredite sind sehr pflegeintensiv, weil sich der Schuldner regelmäßig mit den Entwicklungen an den europäischen Geldmärkten beschäftigen muss.“
Wer es stattdessen bequem haben möchte, sollte besser die Finger davon lassen. Zumal manche Banken und Sparkassen bei diesen Darlehen durch happige Gebühren den Zinsvorteil zunichte machen. Die wichtigsten Eckpunkte variabel verzinster Baukredite im Überblick:
* Zinsbasis ist der so genannte EURIBOR. Die Abkürzung steht für „Euro
InterBank Offered Rate“. Gemeint ist der Zins, der bei befristeten
Ausleihungen unter europäischen Banken gezahlt wird. Der EURIBOR wird
notiert in unterschiedlichen Laufzeiten – von einer bis drei Wochen und
von einem bis zwölf Monaten. Grundlage für die Berechnung eines variablen
Baudarlehens ist der 3-Monats-EURIBOR.
*Zinsentwicklung. Der EURIBOR lag in der ersten Oktoberwoche 2010 bei etwas weniger als 1 Prozent. Rund 0,4 Prozentpunkte höher als bei seinem historischen Tiefststand auf dem Höhepunkt der Finanzmarktkrise. Seinen Höchststand in den vergangenen zehn Jahren erreichte der EURIBOR Mitte 2008 mit zirka 5,4 Prozent.
*Funktionsweise. Der Zins eines variablen Hypothekenkredits lässt sich durch den Geldgeber praktisch jederzeit ändern. Üblich ist, dass die Zinskondition für drei Monate Bestand hat, weil der 3-Monats-EURIBOR als Berechnungsbasis zu Grunde liegt. Nach Ablauf der drei Monate verlängert sich der variable Kredit, falls er nicht zuvor gekündigt wurde, um weitere drei Monate zu den dann aktuellen Zinskonditionen.
*Zuschlag. Diesen verlangt die Bank oder Sparkasse als so genannte Bearbeitungsgebühr. Sie kann in der Spitze vier Prozentpunkte betragen, die dem EURIBOR zugeschlagen werden. Günstige Anbieter begnügen sich mit höchstens 1,5 Prozentpunkten. Wichtig: „Je höher der Aufschlag, desto weniger interessant wird das variable Darlehen gegenüber einem Baukredit mit langer Zinsbindung“, sagt Florian Haas.
*Vorteile. Bei durchschnittlicher Bearbeitungsgebühr in Höhe von 1,5 bis maximal 2 Prozentpunkten bieten variabel verzinste Baukredite derzeit (Anfang Oktober) eine spürbare Zinsersparnis im Vergleich zu Hypotheken-Darlehen mit langer Zinsbindung. Überdies ist dank kurzer Kündigungsfrist ein zügiger Anstieg auf ein Festzinsdarlehen problemlos möglich.
*Nachteile. Sehr pflegeintensiv. Deshalb kommen variable Baukredite „in der Regel nur für Bauherren infrage, die regelmäßig Zeit in die Beobachtung der europäischen Geldmärkte investieren können und sich auch mit den Zusammenhängen zumindest halbwegs auskennen“, rät Florian Haas.
*Besonders geeignet sind variable Hypothekenkredite für Immobilieneigentümer, „die in absehbarer Zeit höhere Einnahmen erwarten, mit denen sie ohne Vorfälligkeitsentschädigung ihren Kredit (teilweise) tilgen möchten“, erläutert Schutzgemeinschafts-Vorstand Florian Haas. Dazu zählen etwa Boni oder andere Gratifikationen vom Arbeitgeber, aber auch angekündigte Schenkungen durch Verwandte oder absehbare Erbschaften. Lohnend sind solche Darlehen oft auch für Immobilien-Investoren, die ein Objekt – ob nun Mehrfamilienhaus oder Eigentumswohnung – nur für einen kurzen Zeitraum halten, um es dann wieder mit möglichst hohem Gewinn zu veräußern.