Lohnt sich der vorzeitige Ausstieg aus dem Immobilienkredit?
Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung kann in vereinzelten Fällen so hoch ausfallen, dass sich eine vorzeitige Tilgung des Ratenkredits kaum lohnt. Banken sind nicht gesetzlich verpflichtet, einer Auflösung des Kreditvertrags zuzustimmen, wenn der Kreditnehmer von einem anderen Kreditinstitut günstigere Kreditkonditionen bekommen kann. Bei einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung oder fehlerhaften Angaben zur Berechnung haben Banken jedoch keinen Anspruch auf eine Entschädigung.
Vorsicht Kostenfalle: Wenn Kreditnehmer ihren Immobilienkredit noch vor dem vereinbarten Vertragsende abbezahlen wollen, wird häufig eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Das kann unter Umständen für Darlehensnehmer schnell teuer werden. Denn in diesem Fall muss nicht nur der Restbetrag des Darlehens mit einem Mal abbezahlt, sondern auch eine extra Gebühr entrichtet werden. Dabei kann die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung in vereinzelten Fällen so hoch ausfallen, dass sich eine vorzeitige Tilgung des Ratenkredits kaum lohnt. Der Full-Service Immobiliendienstleister McMakler (www.mcmakler.de) erklärt, wann die Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird und was es dabei zu beachten gilt.
Warum verlangen Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Banken gewähren Immobilienkredite für einen bestimmten Zeitraum mit vertraglich festgelegten Zinsen. „Durch eine Vorfälligkeitsentschädigung kann die Bank eine außerplanmäßige Beendigung des Darlehensvertrags und den damit verbundenen Zinsausfall abfedern. Kreditnehmer haben in einem Darlehensvertrag die Konditionen in vielen Fällen auszusitzen, sofern sie nicht bereit sind, eine Umschuldung durch Vorfälligkeitszinsen zu akzeptieren. Je nach Höhe der Restschuld kann die Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank schnell mehrere Tausend Euro betragen“, erklärt Felix Jahn, CEO und Gründer von McMakler. Wichtig ist, die Kunden müssen schon bei Abschluss des Kreditvertrags darüber informiert werden, dass bei vorzeitiger Ablösung des Kredits eine Gebühr fällig wird.
Wann kann der Kreditvertrag vorzeitig beenden werden?
Grundsätzlich dürfen Banken die Kündigung eines Kreditvertrags innerhalb der Zinsbindungsfrist und vorzeitige Rückzahlungen ablehnen. Deswegen sind Kreditnehmer sehr oft auf die Kulanz der Banken angewiesen, wenn sie ihr Darlehen früher tilgen möchten. In einigen Ausnahmefälle sind Banken jedoch gesetzlich dazu verpflichtet, der Vertragsauflösung – ohne das Anrechnen einer Vorfälligkeitsentschädigung – zuzustimmen. Wenn das Darlehen zur Baufinanzierung aufgenommen wurde und das Eigenheim nun verkauft werden muss, ist die Bank verpflichtet, die Vertragsauflösung anzuerkennen. Denn ohne die Immobilie ist der Kredit nicht mehr grundpfandrechtlich abgesichert. Der Kreditvertrag kann ebenfalls aufgelöst werden, wenn die Bank trotz triftigem Grund einem Antrag zur Erhöhung des Darlehensbetrags nicht zustimmt und der Kreditnehmer dadurch gezwungen ist, ein Darlehen bei einer anderen Bank aufzunehmen. Gründe für eine Erhöhung des Darlehens können beispielsweise eine notwendige Modernisierung der Immobilie oder ein Anbau sein.
„Banken sind nicht gesetzlich verpflichtet, einer Auflösung des Kreditvertrags zuzustimmen, wenn der Kreditnehmer von einem anderen Kreditinstitut günstigere Kreditkonditionen bekommen kann. Das ist auch dann der Fall, wenn eine deutliche Verbesserung der eigenen finanziellen Situation die vorzeitige Auszahlung der Restschuld möglich macht“, weiß Jahn von McMakler und führt weiter aus: „Bei dem aktuell niedrigen Zinsniveau denken viele Kreditnehmer über eine Umschuldung nach. Ob sich eine Umschuldung wirklich lohnt, hängt jedoch häufig von der Höhe der Vollfälligkeitsentschädigung ab.“
Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?
Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung erfolgt immer individuell. Dabei hängt der Betrag von der Höhe der Restschuld, der Finanzierungsdauer, dem vereinbarten Nominalzins und dem aktuellen Zinsniveau ab. In Deutschland sind aktuell zwei verschiedene Berechnungsmethoden für die Vorfälligkeitsentschädigung üblich: der Aktiv-Passiv-Vergleich und der Aktiv-Aktiv-Vergleich. „In manchen Fällen sind die Vorfälligkeitsentschädigungen so hoch, dass sich die vorzeitige Tilgung des Darlehens nicht lohnt.
Wann muss keine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden?
Eine Vorfälligkeitsentschädigung muss nicht gezahlt werden, wenn ein Immobilienkredit bis zum Ende der im Vertrag festgelegten Dauer läuft. Auch wenn ein Haus oder eine Wohnung verkauft werden soll, kann der Vertrag fortgeführt werden. Hierbei gibt es zwei Möglichkeiten: den Objektaustausch oder den Schuldneraustausch. „Beim Objektaustausch wird der bestehende Kreditvertrag von der alten auf die neue Immobilie übertragen. Beim Schuldneraustausch übernimmt der neue Eigentümer der Immobilie den laufenden Darlehensvertrag zu den gleichen Konditionen“, erklärt Felix Jahn von McMakler.
Es gibt auch Fälle, in denen ein Ratenkredit vorzeitig vollständig beendet werden kann und keine Vorfälligkeitsentschädigung erhoben wird. Dazu zählt das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren. Laut Paragraf 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist die Kündigung eines Kreditvertrages mit langer Laufzeit nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten möglich. Banken dürfen in solchen Fällen kein Vorfälligkeitsentgelt erheben.
Banken haben ebenfalls keinen Anspruch auf die Vorfälligkeitsentschädigung bei einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung oder fehlerhaften Angaben zur Berechnung. Eine Widerrufsbelehrung gilt als falsch, wenn sie zum Beispiel nicht eindeutig formuliert wurde oder Angaben zum Kreditgeber falsch sind oder gar fehlen. In seinem aktuellen Urteil vom 28. Juli 2020 (Az: XI ZR 288/19) hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt, dass die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt, wenn der Darlehensvertrag falsche Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung enthält. Im vorliegenden Fall hatte die Bank die Angaben zur maximalen Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung nach Paragraf 502 Absatz 3 BGB nicht als Höchstsummen für die Entschädigung ausgewiesen. Da die Angaben im Vertrag unzureichend sind, hat die Bank den Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung verloren und kann die Angaben zur Berechnung auch nicht nachholen.
Wenn der Darlehensvertrag von der Bank gekündigt wird, weil der Kreditnehmer mit den Raten in Verzug ist, darf sie kein Vorfälligkeitsentgelt verlangen. Das entschied der BGH in seinem Urteil vom 22. November 2016 (Az: XI ZR 187/14). Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird lediglich fällig, wenn der Darlehensnehmer selbst den Kreditvertrag vorzeitig kündigt.
Fazit:
Felix Jahn von McMakler resümiert: „Kreditnehmer sollten ihren Darlehensvertrag vor einer vorzeitigen Kündigung genauestens prüfen oder gegebenenfalls prüfen lassen. Unter Umständen können sie sich so die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung sparen. Ist die Vorfälligkeitsentschädigung allerdings rechtmäßig, kann das schnell teuer für den Kreditnehmer werden. Je nach Ausgangssituation sollte beurteilt werden, ob sich eine vorzeitige Tilgung überhaupt lohnt.“
Weitere Informationen zu diesem Thema gibt es im Ratgeber-Teil auf der Website von McMakler: Vorfälligkeitsentschädigung.