Extrakosten vor Vertragsabschluss klären
Wenn im Vertrag das Wort „bauseits“ auftaucht, dann sollten beim Bauherrn alle Alarmglocken schrillen“, warnt Dipl.-Ing. Peter Würtenberger, Sachverständiger im Verband Privater Bauherren (VPB). „Der Begriff „bauseits“ suggeriert dem Laien, die Baufirma übernähme diese Arbeiten. Es ist aber umgekehrt: „Bauseits“ bedeutet, der Bauherr muss diese Aufgaben übernehmen“, erläutert der Leiter des Darmstädter VPB-Regionalbüros. „Arbeiten, die „bauseits“ erledigt werden müssen, bedeuten grundsätzlich Mehrkosten. Bauherren müssen unbedingt vor Vertragsabschluss klären, was bauseits erledigt werden muss – und was diese Extras kosten!“
Klassische Arbeiten, die bauseits anfallen sind Aushub und Entsorgung beziehungsweise Lagerung des Aushubs, auch die Erschließung des Grundstücks sowie die Hausanschlüsse gehören oft dazu, mitunter auch Baustrom und Bauwasser. „Nur wenige Firmen sagen dem Bauherrn offen, was da noch an Extras auf ihn zukommt. Die meisten tun es nicht.“ Nach VPB-Untersuchungen können sich solche Extras auf den Gegenwert eines Mittelklassewagens addieren.
Fast nie im Vertrag enthalten ist die Anlage des Gartens, die durchschnittlich 10.000 Euro kosten kann. Das ist aber nicht so problematisch, weil sich die meisten Menschen vom Garten genaue Vorstellungen machen können und bei der Anlage technisch nicht allzu viel schiefgehen kann. „Ganz anders beim Haus“, gibt Peter Würtenberger zu bedenken. „Viele Bauherren beschäftigen sich nicht damit. Sie wissen weder, welche Baustoffe verwendet werden, noch welche Heizung sie bekommen oder welche Solaranlage. Sie unterzeichnen den Bauvertrag und schauen erst anschließend in die Pläne. Das ist absolut verkehrt“, konstatiert der Sachverständige und weiß auch warum: „Sobald der Vertrag unterzeichnet ist, kostet jede Änderung Geld. Und: Vieles lässt sich dann gar nicht mehr ändern. Planung ist eine Riesenaufgabe, ohne Hilfestellung klappt das nicht.“
„Schlüsselfertig“ heißt nicht „bezugsfertig“. „Wenige Bauherren machen sich Gedanken über die Nebenkosten“, beobachtet Peter Würtenberger. Als Sachverständiger klärt er während der Vertragsprüfung darüber auf. „Jemand muss die Baugenehmigung vorbereiten und einreichen. Dazu gehören immer Statik und Wärmeschutznachweis. Wer macht das, wenn der Bauherr schlüsselfertig baut und keinen eigenen freien Architekten an der Seite hat? Eine Baugenehmigung kann, wenn ein Bebauungsplan vorliegt, im vereinfachten Verfahren mit rund hundert Euro preiswert ausfallen. Muss die Planung aber nach § 34 Baugesetzbuch genehmigt werden, wird das teuer, weil sich die Gebühren am Gebäudewert orientieren. Geklärt werden muss auch, wer die Fachingenieure bezahlt. Neben dem Statiker und Energieberater zum Beispiel den Vermessungsingenieur, der das Haus vorschriftsgemäß einmisst. Unverzichtbar sind beispielweise die Ausgaben für den amtlichen Lageplan, für die Einmessung des Gebäudes und die Bestätigung fürs Katasteramt. Das addiert sich auf 1.500 bis 2.000 Euro.“
Keinesfalls verzichten sollten Bauherren auf das Baugrundgutachten. Erst wenn die Bodenverhältnisse bekannt sind, lassen sich Gründung und Keller planen – und die Preise dafür kalkulieren. „Dieses Gutachten, das in der Basisversion rund 1.500 Euro kostet, ist ein absolutes Muss“, konstatiert Peter Würtenberger. Wird der Keller falsch gebaut und deshalb feucht, lässt sich das praktisch nicht mehr in Ordnung bringen.“ Gerne vergessen werden auch scheinbar unbedeutende Dinge wie Baustrom oder Bauwasser. Ohne sie läuft nichts. Rund 2.000 Euro kann das aber für die Bauzeit kosten. Wer zahlt das? Auch über Versicherungen muss der Bauherr nachdenken. „All diese Fragen sollten vor Vertragsabschluss geklärt werden“, rät der Bausachverständige. Die Verantwortung für das neue Haus trägt letzten Endes immer der Bauherr. Er muss sich um alles kümmern, er haftet, und er zahlt.