Der für das Maklerrecht zuständige III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat zum Vergütungsanspruch eines Nachweismaklers Stellung genommen und im einzelnen präzisiert, unter welchen Voraussetzungen eine "wesentliche Maklerleistung" anzunehmen ist.
In dem zugrunde liegenden Fall hatte die Klägerin den Verkauf einer Eigentumswohnung für 420.000 DM annonciert. Mit den Beklagten, die sich auf diese Annonce meldeten und der Klägerin für den Fall des Erwerbs eine Provision versprachen, besichtigte sie die Wohnung und stellte die Verbindung zur Verkäuferin her, mit der die Beklagten in Verhandlungen eintraten. Die Verhandlungen scheiterten zunächst, weil die Beklagten den Kaufvertrag mangels Genehmigungsfähigkeit des geplanten Ausbaus der Dachwohnung und eine Dachloggia nicht abschließen wollten. Nachfolgende Versuche der Klägerin und der Verkäuferin, für die Wohnung einen Käufer zu finden, blieben ebenso erfolglos wie vielfältige Bemühungen der Beklagten, eine andere Eigentumswohnung zu erwerben. Nachdem die Verkäuferin etwa vier Monate nach der Annonce der Klägerin die Wohnung in der Zeitung für 395.000 DM anbot, kam es erneut zu Verhandlungen mit den Beklagten, die die Wohnung noch im selben Monat für 385.000 DM erwarben; nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hatten sie der Anzeige der Verkäuferin nicht entnommen, daß es sich hierbei um die von ihnen bereits früher besichtigte Wohnung handelte.
Das Berufungsgericht hat einen Provisionsanspruch der Klägerin verneint. Es ist zwar davon ausgegangen, daß die Klägerin den Beklagten eine Nachweisleistung erbracht und daß der von den Beklagten abgeschlossene Kaufvertrag der nachgewiesenen Gelegenheit entsprochen habe. Es hat auch angenommen, daß die ursprünglichen Bemühungen der Klägerin in der Weise fortgewirkt hätten, daß bei Aufnahme der erneuten Verhandlungen eine Abklärung über die Möglichkeiten eines Dachausbaus nicht mehr nötig gewesen sei und der Kaufvertrag schnell habe abgeschlossen werden können. Trotz Ursächlichkeit des Nachweises hat es jedoch einen Provisionsanspruch verneint, weil sich der Abschluß des Kaufvertrags bei wertender Betrachtung nicht als Arbeitserfolg der Klägerin, sondern im wesentlichen als Ergebnis der Neuverhandlungen der Kaufvertragsparteien aufgrund neuer Umstände darstelle.
Der Bundesgerichtshof hat die Auffassung des Berufungsgerichts gebilligt, wonach die Klägerin einen vertragsgerechten Nachweis erbracht habe; die Abweichung in der Höhe des Kaufpreises von der ursprünglichen Preisvorstellung der Verkäuferin sei nicht so erheblich, als daß sie die notwendige Identität des abgeschlossenen Vertrags mit der nachgewiesenen Gelegenheit in Frage stellen könnte. Er hat auch die tatsächlichen Feststellungen über die Ursächlichkeit des Nachweises nicht beanstandet.
Der Bundesgerichtshof ist jedoch nicht der Beurteilung des Berufungsgerichts gefolgt, der Vertragsschluß sei im Hinblick auf die festgestellten Umstände nicht als Arbeitserfolg der Klägerin zu bewerten. Er hat insoweit auf seine Rechtsprechung hingewiesen, nach der es für den Provisionsanspruch des Nachweismaklers erforderlich ist, daß sich der Abschluß des Hauptvertrags zumindest auch als Ergebnis einer für den Erwerb wesentliche Maklerleistung darstelle. Hierzu hat er präzisiert, eine in diesem Sinne wesentliche Maklerleistung sei dann anzunehmen, wenn der Makler einen vollwertigen Nachweis erbracht habe. Wirke sich dieser bis zum Vertragsschluß, der in einem angemessenen Zeitabstand nachfolge, aus, könne die Provisionspflicht nicht mit der Erwägung verneint werden, der Nachweis sei keine wesentliche Maklerleistung gewesen. Dies gelte auch dann, wenn die Verhandlungen des Maklerkunden mit dem unverändert verkaufsbereiten Verkäufer zunächst scheiterten und erst aufgrund einer Anzeige des Verkäufers wieder aufgenommen würden. Soweit in früheren Entscheidungen der Provisionsanspruch des Nachweismaklers verneint worden sei, weil dieser keine wesentliche Maklerleistung erbracht habe, habe es sich um Fallgestaltungen gehandelt, bei denen die Tätigkeit des Maklers zwar ursächlich gewesen sei, es aber – anders als hier – an einem vollwertigen Nachweis, wie er nach dem Vertrag geschuldet war, gefehlt habe.
Karlsruhe, den 25. Februar 1999
Urteil vom 25. Februar 1999 IIIZR 191/98