5 Auswahlkriterien für eine erfolgreiche Suche
Wer seine eigenen vier Wände bauen möchte, braucht verlässliche Handwerker und andere Baupartner an seiner Seite. Klare Auswahlkriterien erleichtern die Suche.
Ganz oben auf der Wunschliste der meisten Mieter steht das eigene Zuhause. Doch leider lassen sich viele Bauherren oft mehr von Gefühlen als von Fakten leiten. An welchen Klauseln im Bau- bzw. Kaufvertrag zuverlässige Baupartner zu erkennen sind, welche Punkte also jeder Bau- bzw. Kaufvertrag enthalten sollte, damit die Vereinbarung zu Gunsten des Erwerbers ausfällt, hat die unabhängige Verbraucherorganisation Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e.V. in einer Checkliste zusammengefasst. Die wichtigsten Prüfsteine, um Vertragsinhalte zu bewerten und Vertragslücken zu erkennen:
1. Baugrundgutachten: Viele Bauherren achten bei der Auswahl ihres Grundstücks in erster Linie auf Aussicht und Lage. Die wenigsten erkundigen sich nach den Bodenverhältnissen. „Das ist ein Problem. Denn Boden ist nicht gleich Boden. Ein zuverlässiger Baupartner sieht daher immer laut Vertrag ein Baugrundgutachten vor, und zwar auf eigene Kosten. Schließlich kann jeder Unternehmer erst mit den Informationen aus einem solchen Gutachten seriös kalkulieren, was der Aushub sowie eventueller Bodenaustausch und Kellerkonstruktion tatsächlich kosten“, so Verbraucherschützer Haas.
2. Baubegleitung: Nichts schafft für Auftraggeber so viel Transparenz auf der Baustelle und schützt vor Mängeln wie eine laufende Baukontrolle durch einen unabhängigen und qualifizierten Gutachter, beispielsweise von DEKRA, TÜV oder VQC (Verein zur Qualitäts-Controlle am Bau e.V.) Unabhängige Bausachverständige erkennen sofort, wenn der Bau von den vereinbarten Leistungen abweicht oder auf der Baustelle etwas schief geht. Zuverlässige Baupartner bieten daher selbstverständlich eine baubegleitende Qualitätskontrolle an, und zwar ohne Extraausgaben für den Erwerber. Eine solche Expertenüberprüfung sollte mindestens drei Mal, davon einmal unmittelbar vor der Abnahme stattfinden.
3. Luftdichtigkeitsprüfung: Ebenso selbstverständlich sollte vor der Bauabnahme ein – für den Bauherrn kostenfreier – so genannter Blower-Door-Test sein. Das Differenzdruck-Messverfahren bringt ans Licht, ob das Gemäuer dicht und somit vor teuren Energielecks geschützt ist. Bauherren sollten darauf achten, dass sie anschließend ein Zertifikat des erfolgreich durchgeführten Tests für ihre Unterlagen erhalten.
4. Sicherheitenvereinbarung: Fast nichts fürchten Immobilienerwerber so sehr wie die Unternehmer-Pleite. „Es gibt zwar keinen hundertprozentigen Schutz davor“, meint Michael Müller, Fachanwalt für Baurecht, „aber ein guter Vertrag ist, mit entsprechenden Regelungen versehen, zumindest weit gehend insolvenzfest.
Zwar hat der Gesetzgeber mit dem 2009 eingeführten Forderungssicherungsgesetz (FoSiG) u. a. eine so genannte Bestellersicherheit eingeführt. Sie schreibt vor, dass der Unternehmer bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheitsleistung in Höhe von fünf Prozent der Baukosten hinterlegen muss. Doch Experten wie Müller finden das zu wenig. „Wir empfehlen eine Vertragserfüllungsbürgschaft in Höhe von zwanzig Prozent der Netto-Vertragssumme auszuhandeln.“
5. Zusätzlich hält Müller er eine sogenannte Gewährleistungssicherheit für unverzichtbar. In den meisten Verträgen fehlt ein Passus bezüglich einer Sicherheitsleistung des Auftragnehmers für den Fall, dass der Bauherr innerhalb der regelmäßig fünfjährigen Verjährungsfrist Anspruch auf Mängelbeseitigung hat. „Faire Vertragspartner bieten von sich aus eine selbstschuldnerische auf fünf Jahre und einen Monat nach Bauabnahme befristete Gewährleistungsbürgschaft an. Sie sollte mindestens 75.000 Euro betragen“, so Fachanwalt Michael Müller.