Marktanalyse und Prognose
Die Immobilienpreise in Deutschland werden nach 3 Jahren starken Anstiegs in 2014 erstmals moderater steigen. Dies ist das Ergebnis der Marktanalyse und Prognose von immoverkauf24, dem deutschen Beratungsportal für den Immobilienverkauf.
Starke regionale Preisunterschiede bleiben bestehen
Dr. Niels Jacobsen, Geschäftsführer des Serviceportals www.immoverkauf24.de: „Insgesamt rechnen wir mit einem Preisanstieg von 3% für Wohnimmobilien in Deutschland, d.h. einem Wert, der leicht über der Inflationsrate liegt, aber unter dem Anstieg der Vorjahre. Höhere Preise erwarten wir vor allem in Großstädten, da der Trend zum Wohnen in der Stadt anhält und jetzt schon absehbar ist, dass 2014 nicht genug Wohnungen gebaut werden können, um den Nachfrageüberhang zu befriedigen.“
Mit überdurchschnittlichen Preiszuwächsen ist auch in mittelgroßen, wirtschaftsstarken Städten wie Ingolstadt, Wolfsburg oder Augsburg zu rechnen, sowie in attraktiven Studentenstädten wie Freiburg, Regensburg oder Kiel. Diese Städte sind nicht nur bei jungen Leute beliebt, sondern auch bei Kapitalanlegern, denen Großstädte zu teuer geworden sind.
Auf leicht rückläufige Preise müssen sich Eigentümer von Immobilien in ländlichen Regionen einstellen, insbesondere wenn die Region kein ausgesprochenes touristisches Ziel darstellt und mit rückläufigen Einwohnerzahlen zu kämpfen hat (z.B. Erzgebirge oder Thüringer Wald).
Zinsentwicklung dämpft weitere Preissteigerungen
Dass die Preise nicht jedes Jahr explodieren können, hängt auch mit der Zinsentwicklung zusammen. In den letzten Jahren waren die Zinsen rückläufig und haben maßgeblich zum Immobilienboom beigetragen. Der Zyklus sinkender Zinsen dürfte aber in 2014 beendet sein. So prognostizieren die deutschen Kreditinstitute einen Anstieg der für Immobiliendarlehen relevanten langfristigen Zinsen von 0,2% bis 0,4% für 2014. Kein Drama für Immobilienkäufer, aber auch ein geringer Anstieg verteuert die Finanzierungskosten und kann sich preisdämpfend auswirken.
Starker Immobilienfokus bei Kapitalanlegern kann sich auch wieder verschieben
In den letzten 2-3 Jahren haben nicht nur deutsche Kapitalanleger, sondern auch ausländische Investoren Eigentumswohnungen, Wohnungspakete oder Mehrfamilienhäuser gekauft und die Preise in die Höhe getrieben. Beispiel: Heute muss ein Anleger für ein Mehrfamilienhaus in Berlin das 18 bis 25-fache der Nettojahreskaltmiete bezahlen. Unter Berücksichtigung von Finanzierungskosten, Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten bleibt praktisch keine Rendite übrig. Teilweise werden sogar negative Renditen erzielt. Dr. Niels Jacobsen: „Im Kapitalanlagebereich ist die Luft sehr dünn geworden. Ausländische Kapitalanleger ziehen sich teilweise schon wieder aus dem deutschen Markt zurück. Nicht jeder Preis wird mehr bezahlt.“
Mietpreisbremse als Unsicherheitsfaktor für weitere Preisentwicklung
Noch unklar ist, welchen Effekt die von der Koalition geplante Mietpreisbremse auf die Immobilienpreise haben wird. Zum einen könnte sie Investoren davon abhalten, künftig in den Mietwohnungsbau zu investieren. In diesem Fall würde sich das Wohnangebot verknappen und sich die Bremse unbeabsichtigt in ein Gaspedal verwandeln. Zum anderen könnte es zu Verschiebungen zwischen dem Markt für Mietwohnungen und dem Markt für Eigentumswohnungen kommen.
Dr. Niels Jacobsen: „Wir hatten im Januar vermehrt Kunden an der Servicehotline von immoverkauf24, die Ihre Wohnungen beim nächsten Mieterwechsel lieber verkaufen als vermieten wollen, weil sie – gerade in guten Lagen – bei der Neuvermietung niedrigere Mieten nehmen müssten, um nicht mit dem Gesetz in Konflikt zu geraten. Würde sich diese Tendenz in einen Trend verwandeln, kämen mehr Eigentumswohnungen auf den Markt. Dann könnten Preise vereinzelt auch sinken. Für Eigentümer, die sowieso mit dem Gedanken spielen Ihre Immobilie zu verkaufen, könnte 2014 ein gutes Jahr sein, um Gewinne mitzunehmen.“