Nebenkosten, die zu beachten sind in den eigenen 4 Wänden
Wenn für Mieter die Nebenkostenabrechnung ins Haus flattert, steht häufig die Frage im Raum, ob diese berechtigt sowie korrekt ist und welche Betriebskosten umgelegt werden dürfen. Auch Fragen zur Abrechnungsfrist und einer Verjährung sind in diesem Zusammenhang zu klären. Es hilft ein Blick auf die Details.
Welche Betriebskosten sind Bestandteil einer Nebenkostenabrechnung?
Die Betriebskosten werden auch „zweite Miete“ genannt, was insbesondere an ihrer summierten Höhe liegt.
Was als Betriebskosten behandelt werden darf, regelt der § 1 BetrKV (Betriebskostenverordnung).
Betriebskosten sind alle Kosten, die gegenüber dem Wohnungseigentümer anfallen, um die Mietwohnung
fortlaufend zu unterhalten. Hierzu zählen weder die Instandsetzungskosten und
Instandhaltungsaufwendungen, noch Aufwendungen für die Mietobjekt-Verwaltung. Dem Grunde nach ist
der Eigentümer der Mietwohnung verpflichtet, die Betriebskosten zu übernehmen. Vermietet er, darf er mittels Mietvertrag mit dem Mieter vereinbaren, dass dieser die Betriebskosten dem Vermieter erstattet. Die Erstattung wird üblicherweise im Rahmen der Mietzahlung vorgenommen.
Im § 556 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ist geregelt, wie die Vereinbarungen zu den Betriebskosten innerhalb eines Mietvertrages lauten dürfen. Der Paragraf besagt, dass es Vermietern erlaubt ist, die durch die laufende Unterhaltung der Mietwohnung entstehenden Betriebskosten auf den Mieter umzulegen. Sofern der Vermieter die Umlage von Betriebskosten nicht durch eine ausdrückliche Klausel im Mietvertrag geregelt hat, müssen Mieter die Betriebskosten nicht übernehmen. In der Praxis wird die Umlage auf den Mieter oft als selbstverständlich hingenommen, ohne dass die vertraglichen Vereinbarungen hierzu Mietern hinreichend bewusst sind. Daher ist es empfehlenswert, beim Erhalt der ersten Nebenkostenabrechnung einen Blick auf die Mietvertrag-Vereinbarungen zu werfen. Vermieter tun gut daran, den Passus allgemein zu halten, ohne einzelne Kosten zu benennen.
Worum handelt es sich bei den sogenannten umlagefähigen Betriebskosten?
Grundsätzlich dürfen bei entsprechender Vereinbarung Betriebskosten nicht nach Gutdünken auf den
Mieter umgelegt werden. Dies ist lediglich bei umlagefähigen Betriebskosten der Fall. Die Betriebskosten, die als nicht umlagefähig gelten, sind vom Vermieter selbst zu tragen.
Diese Betriebskosten dürfen NICHT auf den Mieter umgelegt werden
– Verwaltungstätigkeiten gleich welcher Art (vom Vermieter selbst ausgeführte Tätigkeiten oder Tätigkeiten durch Dritte)
– Bankgebühren wie Kosten für die Kontoführung sowie weitere Spesen
– auf Mieteinnahmen anfallende Einkommensteuer
– Aufwendungen für Instandsetzung und Instandhaltung (das Mietobjekt wird dem Mieter zur Nutzung überlassen, anfallende Reparaturen können sich daher maximal in der Miete, nicht aber in den umlagefähigen Betriebskosten bemerkbar machen)
– Aufwendungen für einen möglichen Leerstand
– einmalig anfallende Kosten wie Aufwendungen für die Bekämpfung von Ungeziefer sowie die Beseitigung von Gartenabfällen oder Schutt
Warme Betriebskosten
Wie der Name schon sagt, geht es hierbei um die Versorgung der Mietwohnung mit Warmwasser und Beheizung. Sie sind mitunter auch als Energiekosten ausgewiesen. Die warmen Betriebskosten unterliegen der Heizkostenverordnung.
Mit der Heizkostenverordnung ist die Abrechnung nach dem Verbrauch geregelt, so dass Mieter dazu angehalten werden, wirtschaftlicher mit dem Energieverbrauch umzugehen. Daher werden Energiekosten üblicherweise nicht
pauschal, sondern in Form einer Vorauszahlung berechnet. Ist diese höher als der eigentliche
Verbrauch, erhält der Mieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung eine Erstattung. Im umgekehrten Fall kann der Vermieter Energiekosten nachfordern, wenn die Vorauszahlung niedriger als der tatsächliche Verbrauch ausfiel. Aus beiden Fällen kann sich eine Anpassung der Vorauszahlung durch Absprache von Vermieter und Mieter ergeben.
Kalte Nebenkosten
Sie sind pauschal abrechenbar und umfassen alle umlagefähigen Betriebskosten, die den warmen Betriebskosten nicht zuzuordnen sind. Weicht der Verbrauch vom vereinbarten Pauschalbetrag ab, ist dieser verbindlich und kann nicht automatisch zu einer Nachzahlung oder Erstattung führen.
Tipp: Um durch eine Pauschalen-Regelung nicht zu viel zu bezahlen, können Mieter mit dem Vermieter vereinbaren, dass sich auch diese Kosten an dem realen Verbrauch orientieren sollen. Sie können dann ebenfalls als Vorauszahlung geleistet werden.
Umlagefähige allgemeine Betriebskosten
– Grundsteuer
– Abwasserkosten
– Beleuchtungskosten
– Aufwendungen für Grünanlagenpflege
– Aufwendungen für Ungezieferbekämpfung
– Gebäudereinigungskosten
– Straßenreinigungskosten samt Müllabfuhr
– Aufwendungen für Personen-/Lastenaufzüge
– Aufwendungen für Sach- und Haftpflichtversicherungen
– Aufwendungen für Hausverwalter (ohne Verwaltung und Reparaturen)
– Aufwendungen für Gemeinschaftsräume zum Waschen
– Aufwendungen für Kabelanschlüsse, Antenne und Fernsehen
Welche Abrechnungsfrist gilt für die Nebenkostenabrechnung und wann erlischt der Abrechnungsanspruch?
Der § 556 Abs. 3 S. 2 BGB regelt, dass – bei einer nicht der Preisbindung unterliegenden Mietwohnung – die späteste Frist der letzte Tag des 12. Monats nach dem Ende des abzurechnenden Zeitraums ist. Bis zu diesem Tag muss die Mitteilung über die Nebenkostenabrechnung dem Mieter zugegangen sein. Ausgenommen hiervon ist der Umstand, wenn die
verspätete Geltendmachung nicht am Vermieter lag (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB). Sind ab dem genannten letzten Tag 3 Jahre tatenlos vergangen, verjährt die Abrechnungsfrist.
Quellen:
https://www.mietrecht.com/betriebskosten/
https://nebenkosten-abrechnen.de/blog/kosten/nicht-umlagefaehige-nebenkosten/#
https://www.haufe.de/immobilien/verwalterpraxis/betriebskosten-was-tun-wenn-die-abrechnungsfristversaeumt-wurde_idesk_PI9865_HI1542646.html