Neues Jahr, neues Immobilienglück

2014 ist mit mehreren Neuerungen gestartet

Ob die EnEV 2014, Wohnriester, Mietpreisbremse oder teilweise höhere Grunderwerbsteuern: Das Jahr 2014 bringt für Immobilienkäufer und Verkäufer mehrere Neuerungen mit sich. „Die wichtigste Größe beim Immobilienkauf bleibt jedoch auch 2014 der Kaufpreis der Immobilie selbst. Hier rechnen wir besonders in Metropolen mit einer weiterhin großen Nachfrage und stabilen Preisen“, sagt Claus Kiermaier, Geschäftsführer der eigenwert GmbH, einem gemeinsamen Tochterunternehmen von Colliers International München und der Münchner Bank eG. 

Grunderwerbsteuer: In Sachsen und Bayern bleibt es vorerst günstigDie gute Nachricht für Immobilienkäufer in Bayern und Sachsen: Hier bleibt die Grunderwerbsteuer auch 2014 unverändert bei lediglich 3,5 Prozent. In Berlin, Bremen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein müssen Käufer ab 1. Januar 2014 indes bis zu 6,5 Prozent zahlen. „Die Steuerlast für ein 500 000-Euro-Objekt beträgt damit beispielsweise in Berlin (6%) ganze 12 500 Euro mehr als in München (3,5%)“, erläutert Kiermaier. 

Betroffen von der Neuerung sind alle Immobilienkäufer und damit Eigennutzer sowie Kapitalanleger gleichermaßen.

Wohnriester: Flexibler aber weiterhin kompliziert

Die staatliche Förderung der eigenen vier Wände zur Altersvorsorge wird ab 2014 etwas attraktiver, bleibt jedoch kompliziert. Neu ist, dass Käufer ihr staatlich gefördertes Guthaben zum Immobilienkauf einsetzen können. „Diese Neuerung kommt vor allem Eigennutzern in Städten mit hohen Einstandspreisen entgegen. Durch Einsatz des Guthabens lässt sich das Eigenkapital aufstocken, was die spätere Kreditsumme reduziert“, erklärt Kiermaier. Ebenso kann gefördertes Guthaben fortan flexibler entnommen werden – etwa zur Tilgung von Immobiliendarlehen. Ab diesem Jahr lassen sich Häuser und Wohnungen mit dem Riesterguthaben zudem altersgerecht umbauen – wenn die Umbausumme mindestens 6000 Euro beträgt. Ob sich Wohnriester für Immobilienkäufer lohnt, muss jedoch individuell berechnet werden. Einerseits gibt es viele entsprechende Kreditprodukte. Andererseits muss die staatliche Förderung nachträglich besteuert werden und schränkt die Flexibilität beim späteren Immobilienverkauf ein.

Betroffen von der Neuerung sind vor allem private Immobilienkäufer, die sich ihr Wohneigentum fördern lassen möchten. Die Änderungen betreffen Neu- und Altverträge.

EnEV 2014: Gut für die Umwelt, schlecht für den Geldbeutel

Neue Häuser sollen künftig noch härtere Effizienzstandards erfüllen. Verantwortlich ist die EnEV 2014, laut der ab dem 1. Mai 2014 erhöhte gesetzliche Vorgaben gelten. Eigenwert rechnet vor diesem Hintergrund perspektivisch mit weiter steigenden Baukosten und Immobilienpreisen. „Nachdem bereits die Einführung der EnEv 2004 ein normales Einfamilienhaus um bis zu 30 000 Euro verteuert hat, wird die Verschärfung der Richtlinien die Immobilien abermals verteuern“, sagt Kiermaier. Allerdings rechnet der Immobilienexperte auch damit, dass die Energieeffizienz in einigen Immobilienlagen zu einem immer wichtigeren Verkaufsargument werden wird. „Sowohl die zunehmende Transparenz als auch steigende Energiepreise werden den Fokus verstärkt auf das Thema Energieverbrauch lenken. Hier können Objekte mit besseren Standards eventuell eine höhere Nachfrage erzielen.“ Auf jeden Fall müssen Verkäufer und Vermieter nach der neuen EnEV 2014 potenziellen Kunden den Energieausweis für das Objekt sogar vorlegen, wenn diese das betreffende Gebäude lediglich besichtigen.

Betroffen von der Neuerung sind sowohl Bauherren als auch Immobilienverkäufer.

Mietpreisbremse

Ob und wie sich das Thema Mietpreisbremse im Jahr 2014 auf Kapitalanleger auswirkt, bleibt abzuwarten. Aktuell sieht der Koalitionsvertrag vor, dass die Miete bei bestehenden Mietverträgen um maximal 15 Prozent binnen drei Jahren erhöht werden darf. Bei Wiedervermietung von Wohnraum sollen „die Mieterhöhungsmöglichkeiten auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete“ beschränkt werden können. Laut eigenwert würde dies jedoch nicht für Erstvermietungen von frei finanzierten Neubauten gelten. Das heißt: Wer seine Eigentumswohnung als Kapitalanleger kauft um diese zu vermieten, kann seine Preise selbst festlegen. „Wie stark die Auswirkungen sein werden, hängt von der konkreten Ausgestaltung des Gesetzes ab“, sagt Kiermaier, „es ist durchaus möglich, dass sich einige Kapitalanleger zurückziehen. Möglich sind aber auch Vorzugseffekte, indem Kapitalanleger die spätere Begrenzung durch höhere Erstmieten umgehen.“

Betroffen von der Neuerung sind vor allem Immobilienkäufer, die ein Objekt zur Kapitalanlage erwerben und vermieten möchten.

Immobilienkredite: Finanzierungen bleiben 2014 billig

Die eigenwert GmbH rechnet auch 2014 mit günstigen Konditionen für Immobilienkredite. „Selbst wenn die Konjunktur in den USA und in Deutschland an Fahrt gewinnt und Darlehen in diesem Zuge teurer werden – so bleiben die Konditionen im historischen Vergleich sehr niedrig“, erläutert Kiermaier. Aktuell bewegen sich die Bestsätze für zehnjährige Zinsbindungen bei rund 2,5 Prozent. „Mit einer monatlichen Kreditrate von 1500 Euro lassen sich aktuell bis zu 400 000 Euro Kreditrate stemmen.“ Interessant wird nach Prognosen des Experten, wie sich der Markt für langlaufende Immobilienfinanzierungen in Deutschland entwickelt. „Deutschland nimmt mit Zinsbindungen von bis zu 20 Jahren ohnehin eine Sonderstellung ein. Die Frage ist, ob Kreditgeber auch künftig so lange Zinszusagen geben wollen und können“, erklärt er. Auch Basel III könnte seine Fühler ausstrecken, was vor allem Immobilienkäufer mit wenig Eigenkapital spüren würden. „Wir rechnen damit, dass sich Darlehen mit Beleihungsausläufen von über 80 Prozent in Zukunft tendenziell verteuern. Ob das bereits in diesem Jahr der Fall sein wird, ist schwierig vorhersehbar“, sagt Kiermaier. Hintergrund sind die Eigenkapitalrichtlinien, die Kreditgeber verpflichten, Darlehen mit entsprechenden Sicherheiten zu hinterlegen. Vor allem hochauslaufende Kredite mit langen Zinsbindungen sind für Banken wie eine Zeitbombe. Auch bestehende Verträge müssen ab 2017 entsprechend rekapitalisiert sein.

Betroffen von der aktuellen Zinsentwicklung sind alle Immobilienkäufer, die zum Erwerb eines Objektes auf Fremdmittel und damit ein Darlehen angewiesen sind.