Immobilienerwerb nicht überstürzen
Wer von eigenen vier Wänden träumt, für den ist der Zeitpunkt günstig: Rekordverdächtig niedrige Bauzinsen und von der Finanzkrise geschürte Ängste ums Ersparte lassen die eigene Immobilie lukrativer denn je erscheinen. Doch Vorsicht: „Objektauswahl und Finanzierung wollen wohlüberlegt sein. Wer sich jetzt überstürzt ins sogenannte Betongold flüchtet, übersieht allzu leicht wichtige Aspekte“, warnt Schwäbisch Hall-Finanzexperte Marcus Weismantel, der folgende „Fallstrick-Checkliste“ erstellt hat.
1. Lage: „Drei Dinge sind entscheidend für den Wert einer Immobilie: Lage, Lage, Lage.“ In dem alten Kalauer steckt immer noch mehr als nur ein Körnchen Wahrheit. Um eine gute von einer schlechten Lage zu unterscheiden, sollte man die Infrastruktur – Verkehrsanbindung, Einkaufs-, und Naherholungsmöglichkeiten, Angebote für Kinderbetreuung und Schulen – und die Entwicklung der Grundstückspreise unter die Lupe nehmen.
2. Besichtigung: Grundsätzlich sollte man kein Objekt kaufen, ohne es vorher persönlich in Augenschein zu nehmen. Da beim Immobilienerwerb der Grundsatz „gekauft wie besehen“ gilt, sollte dies am besten in Begleitung eines Fachmanns geschehen. Er kann die Bausubstanz und Energiebilanz beurteilen – und damit auch, ob der Kaufpreis angemessen ist. Außerdem kann er eventuell versteckte Baumängel aufspüren, die dem Laien verborgen bleiben.
3. Energiepass: Kaufinteressenten sollten sich vom Verkäufer den Energiepass zeigen lassen. Es gibt ihn in zwei Varianten, wobei der Bedarfsausweis deutlich aussagekräftiger ist als der Verbrauchsausweis. Ist kein Energiepass vorhanden, ist besonders bei älteren Objekten Vorsicht geboten. Dann lässt sich kaum abschätzen, welche Heiz- und Warmwasserkosten auf den neuen Eigentümer zukommen.
4. Finanzierung: Auch wenn jede Immobilienfinanzierung individuell ist, gibt es doch einige Faustregeln. Die aktuell günstigen Zinskonditionen sollte man möglichst langfristig – für 15 oder 20 Jahre – festschreiben. Zwei oder sogar drei statt ein Pro-zent Tilgung verkürzen die Kreditlaufzeit und verbilligen die Finanzierung deutlich. Voraussetzung dafür ist, dass die monatliche Belastung tragbar ist – maximal 40 Prozent des monatlichen Haushalts-Nettoeinkommens sollten für Zins und Tilgung auf-gewendet werden. 20 bis 30 Prozent Eigenkapital sind erfahrungsgemäß eine solide Grundlage. Wohn-Riester nutzen: Die Riester-Förderung macht eine Finanzierung über die Gesamtlaufzeit schnell mehrere zehntausend Euro billiger.
5. Nebenkosten: 3,5 bis 5 Prozent des Kaufpreises sind – je nach Bundesland – als Grunderwerbssteuer zu zahlen, weitere 1,5 Prozent für Notargebühren und Grundbucheintrag. Wer über einen Makler kauft, muss je nach Region zwischen 3,57 und 7,14 Prozent an Provision hinzurechnen. In der ersten „Traumhaus-Euphorie“ werden diese Nebengeräusche leicht „überhört“. Allerdings nicht lange: Während man Bankkredit und Bauspardarlehen langfristig zurückzahlt, werden diese Kosten unmittelbar nach Vertragsabschluss fällig.
6. Betriebskosten: Mietfrei wohnen bedeutet nicht kostenlos wohnen. Eigenheimbesitzer müssen Grundsteuer zahlen und Versicherungen für das Haus abschließen. Bei Wohnungseigentümern kommen die regelmäßigen Instandhaltungsrücklagen hinzu. Auch diese Kosten sollten von Anfang an in die Gesamtkalkulation einfließen.
Weismantels Fazit: „Die Rahmenbedingungen für den Erwerb von Wohneigentum sind derzeit sehr gut. Eine Immobilienblase droht nach Expertenmeinung nicht, also besteht auch kein Anlass für übereilte „Schnäppchenkäufe“