Wo es die meisten neuen Wohnungen gibt
In Sachen Neubau liegen Münster, Potsdam und
München vor allen anderen deutschen Großstädten. Hier sind im
Vergleich zum Bestand seit 2000 die meisten Neubauwohnungen
fertiggestellt worden. In Münster wurden 14 Prozent neue Wohnungen
geschaffen, Potsdam und München bringen es auf rund 13 Prozent.
Dahinter folgt Frankfurt am Main mit elf Prozent. Das sind Ergebnisse
der Postbank Studie „Wohnatlas 2016 – Leben in der Stadt“, die die
Wohnungsmärkte in den 36 bundes- und landesweit größten Städten unter
die Lupe nimmt.
Auch unter Berücksichtigung des Abrisses von altem Wohnbestand ist
der Zuwachs an Wohnungen insgesamt – der sogenannte Netto-Neubau – in
Münster, Potsdam und München mit zehn bis 13 Prozent am größten. In
den ostdeutschen Städten Erfurt, Halle (Saale) und Chemnitz wurden
dagegen deutlich mehr Wohnungen abgerissen als neu gebaut. Das heißt
im Ergebnis, dass trotz eines Neubauanteils von 3,5 bis sieben
Prozent im Vergleich zum Bestand im Jahr 2000 insgesamt weniger
Wohnungen zur Verfügung stehen als noch vor 15 Jahren. Die Erklärung:
In ostdeutschen Regionen wird durch Neubauprojekte eine qualitative
Diskrepanz beseitigt. Eigentlich sind ausreichend Wohnungen
vorhanden, diese genügen jedoch den heutigen Ansprüchen an den
Wohnkomfort oftmals nicht. Abriss und Neubau sind in vielen Fällen
günstiger als aufwändige Sanierungen.
Neubau ist nicht gleich teuer – im Gegenteil
„In Städten mit hohem Preisniveau sind in den letzten Jahren
besonders viele Neubauwohnungen entstanden“, sagt Dieter
Pfeiffenberger, Bereichsvorstand Immobilienfinanzierung bei der
Postbank. „Gerade in diesen Boom-Städten lohnt es sich aber für
Kaufinteressierte, gezielt Neubauwohnungen ins Visier zu nehmen, da
diese im Vergleich zu Bestandswohnungen vergleichsweise günstig
sind“. So zeigt der Städtevergleich, dass ein um zehn Prozent höheres
Preisniveau bei Bestandswohnungen nur durchschnittlich sieben Prozent
höhere Preise bei Neubauwohnungen bedeuten.
„Unter den Bestandswohnungen treiben Objekte mit exklusiver Lage die
Preise hoch“, so Pfeiffenberger. Durch Abriss und Nachverdichtung
entstehen aber vielerorts auch Neubauprojekte in attraktiver
Umgebung. Wie viel eine Neubauwohnung in einer Stadt am Ende kostet,
wird ganz wesentlich durch den jeweiligen Baulandpreis bestimmt. Aus
den Berechnungen der Postbank Studie geht hervor, dass eine Zunahme
des Baulandpreises um zehn Prozent zu einem Plus von 3,4 Prozent beim
Quadratmeterpreis für Neubauwohnungen führt.
Wo künftig Neubauwohnungen zu haben sind
Ein Blick in die Zukunft zeigt, dass in Hamburg, Stuttgart,
Wiesbaden, Berlin und München der prozentual größte Bedarf an neuen
Wohnungen besteht. Da in diesen Städten in der Vergangenheit relativ
wenig neu gebaut wurde, herrscht dort heute schon Wohnungsmangel. Am
niedrigsten ist die Wohnungsversorgungsquote in Hamburg, wo für 100
Haushalte nur 92 Wohnungen zur Verfügung stehen. In Stuttgart und
Berlin sind dies 93 bzw. 94 Wohnungen. Unter Berücksichtigung des
prognostizierten Zuzugs von Flüchtlingen benötigen diese Städte bis
2030 zwischen 15 und 20 Prozent mehr Wohnungen als dort jetzt zur
Verfügung stehen. Vor allem Stuttgart, Wiesbaden und Berlin müssen
ihre Bautätigkeit deutlich steigern, da sie ihren Bestand in den
vergangenen 15 Jahren um weniger als fünf Prozent ausgebaut haben.
Hamburg liegt mit sechs Prozent nur geringfügig darüber. Auch
Karlsruhe, Potsdam, Bremen, Bonn, Aachen und Köln müssen ihr
Wohnungsangebot um mehr als zehn Prozent steigern. „Städte mit
wachsendem Wohnungsbedarf sollte man im Hinblick auf Neubauprojekte
im Auge behalten. Sie bieten große Chancen auf Wertsteigerung“, so
Postbank-Experte Dieter Pfeiffenberger.
Bautätigkeit und Wohnungsbedarf in 36 untersuchten Städten:
Stadt / Wohnungsneubau- zwischen 2000 und 2014 in Relation zum
Wohnungsbestand im Jahr 2000, in % / Netto-Neubau* zwischen 2000 und
2014 in Relation zum Wohnungsbestand im Jahr 2000, in % /
Wohnungsversorgungsquote je 100 Haushalte 2014 / Bis 2030 benötigtes
Wachstum an Wohnungen für Abdeckung des Bedarfs
Münster / +14,13 / +12,53 / 99,84 / 5,60%
Potsdam /+13,13 / +12,04 / 100,49 / 12,90%
München / +12,62 / +10,17 / 94,59 / 15,32%
Frankfurt a.M. / +11,03 / +9,71 / 96,35 / 9,30%
Mainz / +10,41 / +8,95 / 101,75 / 5,64%
Augsburg /+9,48 / +7,17 / 99,83 / 7,42%
Bonn / +8,91 /+7,38 / 99,26 / 12,71%
Rostock/ +8,49 /+6,98 / 103,37 / -3,78%
Köln / +8,41 / +5,98 / 97,59 / 10,99%
Hamburg /+7,52 / +6,07 / 91,71 / 19,70%
Nürnberg / +7,52 / +6,00 / 100,65 /9,19%
Karlsruhe / +7,46 / +6,11 / 93,54 / 13,68%
Bielefeld / +7,44 /+6,68 / 97,12 / 8,41%
Erfurt / +7,34 / -0,94 / 101,81 / -1,27%
Aachen / +7,23 / +5,87 / 98,60 / 12,33%
Stuttgart / +7,12 / +4,46 / 93,15 / 18,73%
Dortmund / +6,64 / +5,21 / 106,22 / -1,07%
Wiesbaden / +6,39 / +4,85 / 94,58 / 18,71%
Bremen / +6,34 / +4,79 / 93,42 / 12,81%
Leipzig / +6,16 / +1,26 / 108,73 / -1,87%
Hannover / +6,13 / +5,59 / 98,74 / 8,40%
Dresden / +5,52 / +1,72 / 97,96 / 9,23%
Düsseldorf / +5,38 / +4,65 / 103,49 / 5,75%
Mönchengladbach / +5,29 / +5,68 / 104,42 / -2,09%
Braunschweig / +5,08 / +5,11 / 95,26 / 9,87%
Mannheim / +4,92 / +3,73 / 102,45 / 7,85%
Halle(Saale) / +4,66 / -7,89 / 113,27 / -16,42%
Essen / +4,21 / +2,38 / 106,61 / -2,74%
Berlin / +4,15 / +3,13 / 94,41 / 16,69%
Duisburg / +4,13 / +1,39 / 105,33 / -3,98%
Wuppertal / +3,94 / +3,30 / 108,35 / -6,53%
Saarbrücken / +3,83 / +2,96 / 101,31 / 1,42%
Gelsenkirchen / +3,60 / +2,12 / 105,76 / -7,35%
Chemnitz / +3,48 / -12,66 / 115,65 -21,51%
Bochum / +3,41 / +1,80 / 101,65 / -0,34%
Kiel / +3,24 / +2,41 / 96,00 / 8,05%
* Neubau-Wohnungen abgezogen Rückbau (Abriss von altem Bestand)