Vor Grundstückskauf und Planung Rechtslage prüfen
Der Druck auf die Städte nimmt zu. Immer öfter werden in bestehenden Wohngebieten zusätzliche Grundstücke
ausgewiesen. Ob und wie sie allerdings bebaut werden dürfen, das
richtet sich nach der jeweiligen Rechtslage. Darauf weist die
Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im
Deutschen Anwaltverein (DAV) hin.
In Deutschland regelt das Baugesetzbuch im Detail, wie und wo gebaut
werden darf. Grundsätzlich unterscheidet das Planungsrecht drei
Bereiche – den so genannten Außenbereich, den beplanten Innenbereich
und den unbeplanten Innenbereich. Unter dem Außenbereich verstehen
Baujuristen alle Bereiche außerhalb von Ortschaften, die grundsätzlich
nicht bebaut werden können. Natürlich gibt es dort Ausnahmen, wie etwa
landwirtschaftliche Anwesen oder Bauwerke, die der öffentlichen Strom-
und Gasversorgung oder der Telekommunikation dienen.
Als so genannten beplanten Innenbereich bezeichnen Baurechtler alle
Gebiete, für die ein gültiger Bebauungsplan existiert. Bebauungspläne
werden von den Kommunen aufgestellt und spiegeln die politischen
Vorstellungen der Stadtverordnetenversammlungen oder
Gemeindeparlamente wider. Mit Hilfe der Bebauungspläne regelt die
Kommune ihre städtebauliche Entwicklung. Bebauungspläne sind Gesetze
der jeweiligen Stadt, Abweichungen von den Festsetzungen eines solchen
Bebauungsplans nur in eng begrenzten Fällen zulässig. Wer sich über
den gültigen Bebauungsplanes hinwegsetzt, so warnt die ARGE Baurecht,
der verstößt gegen geltendes Recht.
Während der Bebauungsplan eindeutig regelt, wie und was im beplanten
Innenbereich gebaut werden darf, muss im so genannten unbeplanten
Innenbereich jedes einzelne Objekt abgewogen werden. Unter dem
unbeplanten Innenbereich verstehen Baurechtler alle innerstädtischen
Bereiche, für die kein qualifizierter Bebauungsplan existiert. Die
Grundstücke dort sind zwar grundsätzlich bebaubar, aber nur, wenn sich
das Bauvorhaben „nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise
und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart
der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist“. So
regelt es der Paragraph 34 des Baugesetzbuches. Das heißt: Wird nach
Paragraph 34 gebaut, dann müssen sich die Neubauten an die bereits
bestehende Umgebung anpassen.
Das klingt einfach, birgt aber nach Erfahrung der ARGE Baurecht
reichlich Konfliktpotenzial. Denn wann fügt sich ein Neubau in die
nähere Umgebung ein? Wenn er die gleichen Dach- und Fassadenfarben wie
die Anrainer hat? Oder wenn er die gleichen Abstände zur Straße
einhält sowie in Form und Größe den Nachbarhäusern ähnelt? Während
Architekten diese Regelung oft großzügig auslegen und versuchen, für
ihren Bauherrn das Maximum an Nutzung aus dem meist kleinen, teuren
Grundstück herauszuholen, sehen sich alteingesessene Anlieger oft in
ihren Rechten beschnitten und ziehen vor Gericht. Der Richter muss
dann abwägen, was schwerer wiegt, der Eingriff in die Umgebung oder
die Wünsche des Bauwilligen. Ist das Projekt geeignet „bodenrechtlich
beachtliche Spannungen“ auszulösen, dann wird er es ablehnen. Hält
sich das geplante Objekt in jeder Beziehung an den vorgegebenen
Rahmen, dann gibt er ihm statt. Kritisch sind die Bauwünsche, die sich
in der Grauzone bewegen.
Ärger, so die ARGE Baurecht, bringen fast immer so genannte
Hinterlandbebauungen. Damit sollen vor allem große Grundstücke der
Nachkriegszeit baulich besser ausgenutzt werden. Viele Anrainer fühlen
sich allerdings erheblich gestört, wenn im einst üppig grünen Garten
nebenan plötzlich ein Haus gebaut wird und ihnen die winterliche
Morgensonne raubt. Das ist ein massiver Eingriff in die bestehende
Umgebung. Von Anpassung an die Umgebung kann da kaum die Rede sein.
Solche Bauvorhaben sind deshalb häufig unzulässig. Wer auf einem
Hinterliegergrundstück und ohne gültigen Bebauungsplan bauen möchte,
der muss deshalb immer mit dem Einspruch des Nachbarn rechnen, auch
wenn die Behörde eine Baugenehmigung erteilt. Deshalb ist es sinnvoll,
sich bereits im Vorfeld vom Juristen beraten zu lassen und sich die
schriftliche Einverständniserklärung des Nachbarn für die Bebauung zu
holen. Aber Vorsicht, warnt die ARGE Baurecht: Letzte Sicherheit gibt
es nicht. Nachbar im baurechtlichen Sinne ist nämlich nicht nur der
direkte Grundstücksanrainer, sondern jeder, der von der Maßnahme
betroffen sein könnte.