Ansprüche auf mangelfreies Bauwerk gelten bis 5 Jahre nach Abnahme
Das Traumhaus ist fertig! Doch die Baufirma hat nicht das gebaut, was
vertraglich vereinbart war. Oder, fast schlimmer noch, sie hat
gebaut, was für den bezweckten Gebrauch untauglich ist. Bauherren
oder Erwerber müssen das nicht hinnehmen. Sie haben rechtliche
Ansprüche auf ein mangelfreies Bauwerk.
Das Problem: Keine vertragsgerechte Bauleistung
Täglich kommt es auf Baustellen vor, dass Unternehmer oder Hersteller
auf Basis eines Bau- oder Bauträgervertrages eine Leistung erbracht
haben, die von der vertraglichen Vereinbarung abweicht oder für den
bezweckten Gebrauch nicht taugt. Auf Grundlage der im Bürgerlichen
Gesetzbuch in den Vorschriften über mangelhafte Werke verankerten
Gewährleistung haftet der Unternehmer für eine mangelhafte Sache,
unabhängig von einem Verschulden. Er muss für den vereinbarten
funktionstauglichen Zustand sorgen und die Abweichung vom vertraglich
Geschuldeten beseitigen. Allerdings müssen Bauherren auch bei
Vertragsabschluss darauf achten, dass rechtliche Grundlagen in den
Vertrag einfließen und sich Unternehmen ihrer Verpflichtung nicht
entziehen können.
Worauf kommt es an?
Bereits bei Abschluss eines Bauvertrages ist darauf zu dringen, dass
in den Regelungen kein Haftungsausschluss für Mängel auftaucht. Auch
die Länge der gesetzlichen Gewährleistungszeit von fünf Jahren für
Bauwerke ist zu vereinbaren. Ebenso der Beginn dieser
Gewährleistungszeit, der an die Abnahme geknüpft ist. Üblich, aber
nicht selbstverständlich, ist die Vereinbarung einer Sicherheit für
den Zeitraum der Gewährleistung, die sogenannte
Gewährleistungssicherheit.
Darauf ist zu achten: Abnahme entscheidet
Die Gewährleistungszeit beginnt mit der Abnahme. Wenn das Haus oder
die Wohnung im Wesentlichen vertragsgemäß hergestellt ist, ist der
Bauherr zur Abnahme verpflichtet. Gegenüber dem Unternehmer hat er
eine – auch schriftliche – Erklärung abzugeben, dass die Ausführung
dem Vertrag und seinen Vorstellungen entspricht. Sind Mängel oder
fehlende Arbeiten erkennbar, sollten diese dokumentiert und Rechte
vorbehalten werden. Wegen unwesentlicher Mängel allerdings darf die
Abnahme nicht verweigert werden. Sollte sich die Ausführung durch
schuldhaftes Verhalten des Unternehmers verzögert haben, muss eine
Vertragsstrafe bei Abnahme vorbehalten werden. Ist das Objekt im
Wesentlichen fertiggestellt und mangelfrei, kann die Abnahme auch
durch schlüssiges Verhalten wie durch Bezug des Hauses erfolgen.
Achtung: Gefahrübergang beginnt mit Abnahme
An die Abnahme knüpft das Gesetz den Beginn der Gewährleistungsfrist
und den Gefahrübergang. Das heißt, die Verantwortung für das Haus
geht auf den Bauherrn über. Auch für den Vergütungsanspruch des
Unternehmers und die Fälligkeit des Werklohns ist dieser Termin
wesentlich. Zur Absicherung empfiehlt sich eine Begehung, Prüfung und
Feststellung mit dem Vertragspartner. Das Ergebnis sollte schriftlich
festgehalten werden.
Fehler vermeiden: Gewährleistungsmängel nachbessern lassen
Mängel, die erst nach der Abnahme auftreten und erkannt werden, nennt
man Gewährleistungsmängel. So können Risse in Wänden entstehen oder
Fliesen sich lockern. Das muss dokumentiert werden. Denn aufgrund des
Gefahrübergangs bei der Abnahme muss jetzt der Bauherr einen Mangel
beweisen. Das heißt, er muss das Symptom – die Erscheinung – in
einer schriftlichen Mängelanzeige genau beschreiben und den
Unternehmer mit einer angemessenen Frist zur Nachbesserung
auffordern. Als angemessen gilt ein Zeitraum, in dem die Maßnahme
objektiv ausgeführt werden kann.
Wichtig: Ansprüche geltend machen
Werden Mängel zu einem Zeitpunkt festgestellt, in dem die Vergütung
noch nicht vollständig bezahlt wurde, darf der Bauherr das Doppelte
des geschätzten Mängelbeseitigungsaufwands einbehalten und als
Druckmittel einsetzen. Kommt der Unternehmer der Aufforderung nicht
nach, bestreitet er seine Verantwortung oder das Vorhandensein von
Mängeln, kann der Bauherr die Mängelbeseitigung selbst veranlassen
und die Kosten als Vorschuss oder Aufwendungsersatz geltend machen.
Ist eine Beseitigung unmöglich oder nicht zumutbar, besteht ein
Anspruch auf Minderung der Vergütung und Schadensersatz. Werden
Mängel nach vollständiger Bezahlung festgestellt, ist der Unternehmer
unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung aufzufordern. Eine generelle
Überprüfung vor Ablauf der Gewährleistungsfrist ist geboten.
Empfehlenswert: Gewährleistungsbürgschaft vereinbaren
Zu empfehlen ist, eine Gewährleistungssicherheit in Höhe von fünf
Prozent des Gesamtpreises für den Zeitraum der Gewährleistung von
fünf Jahren zu vereinbaren. Der Bauherr als Auftraggeber ist dann für
Forderungen abgesichert, die aus Mängeln resultieren. Bei einer
Insolvenz des Unternehmens kann das von großer Bedeutung sein.
BSB-Tipp von Vertrauensanwältin Gabriele Hein-Röder, Fachanwältin für
Bau- und Architektenrecht, München: Um Mängel aufzuspüren und zu
dokumentieren, sollten sich Bauherren fachkundiger Unterstützung
versichern – beispielsweise der regionalen Bauherrenberater des BSB.
Gegebenenfalls muss anwaltliche Beratung eingeholt werden. Das ist
über das Netz der BSB-Vertrauensanwälte möglich. Ein wirtschaftlicher
Schaden, der durch die anwaltliche Vertretung und sachkundige
technische Feststellung von Mängeln entsteht, ist in der Regel vom
Unternehmer zu ersetzen.