Viele Kaufverträge sind wegen Formfehlern unwirksam
In vielen Fällen können Erwerber sogenannter
Steuerspar-Immobilien oder Schrottimmobilien neue Hoffnung schöpfen.
Eine neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes wird immer häufiger
auch vor den erstinstanzlichen Landgerichten umgesetzt, in dem die
Kaufverträge für unwirksam erklärt werden. Es geht hierbei um sogenannte
aufgespaltene Kaufverträge, in denen der Erwerber zunächst ein
sogenanntes Kaufvertragsangebot abgibt, welches später von dem Verkäufer
der Immobilie angenommen wird. Sind die gesetzten Fristen für eine
Annahme zu lang oder lässt sich der Verkäufer mit der Annahme zulange
Zeit, kann die Unwirksamkeit der Verträge die Folge sein.
Erwerber einer sogenannten Steuerspar-Immobilie, die vielfach auch als Schrottimmobilie bezeichnet werden, fühlen sich nach dem Erwerb der Immobilie vielfach getäuscht und über die wahren wirtschaftlichen Auswirkungen unzureichend aufgeklärt. Folge ist, dass die als Kapitalanlage erworbene Immobilie sich häufig als reine “Kapitalvernichtungs-Immobilie“ wirtschaftlich für die Erwerber darstellt.
Viele Betroffene berichten, dass sie nach dem Erwerb und dem Abschluss der Finanzierung allein gelassen wurden und Rückfragen bei den damaligen Ansprechpartner gar nicht oder nur unzureichend beantwortet werden. So stehen die Betroffenen am Anfang ohne fremde Hilfe da, weil ihnen wichtige Informationen, wie beispielsweise die Höhe des Wohngeldes sowie der erweiterten Nebenkosten und wirtschaftlichen Folgen nach Abschluss der Finanzierung vorenthalten wurden. Jeden Monat müssen hohe Raten an die Bank gezahlt werden, ohne dass diese Raten mit der Höhe der Mieteinnahmen oder versprochenen Steuervorteile vernünftig und wie versprochen gegen gerechnet werden können.
Erwerber von solchen Kapitalanlage-Immobilien, welche sich geschädigt fühlen, sollten nun einen qualifizierten Rechtsanwalt aufsuchen, um ihre Ansprüche prüfen zu lassen. Häufig kommt dieser Anwalt zu dem Ergebnis, dass zwar theoretisch Chancen auf Rückabwicklung bestehen, diese jedoch nur schwer durchsetzbar sind, da die Frage der Falschberatung erst im Rahmen einer umfangreichen Beweisaufnahme geklärt werden kann, deren Ausgang ungewiss ist. Auch für die Frage, ob die Immobilie viel zu teuer war, also eine sogenannte “sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung“ vorliegt, müssen teure Gutachten erstellt werden, und nicht jeder hat eine Rechtsschutzversicherung, die auch zahlt.
Eine Erleichterung könnte jetzt eine neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) bringen (Entscheidung vom 11.06.2010, AZ. V ZR 85/09, bestätigt durch die Entscheidung vom 05.05.2011, AZ. VII ZR 181/10). Entsprechend dieser Rechtsprechung müssen auch Fristen, binnen derer ein sogenanntes Kaufvertragsangebot angenommen werden kann, beschränkt werden. Wenn dies nicht der Fall ist, sind solche Kaufverträge zum Vorteil der Opfer nichtig mit der Folge, dass der Kauf der Immobilie rückabgewickelt werden kann.
Der Bundesgerichtshof hat geurteilt, dass Käufer, die ein verbindliches Kaufangebot beim Notartermin unterschrieben haben, nicht mehr als vier Wochen daran gebunden sind.
Nimmt der Verkäufer der Immobilie das Kaufvertragsangebot später als vier Wochen an oder ist Bindungsfrist zu lang, dann ist das vom Käufer angegebene Kaufangebot nicht mehr gültig, selbst wenn der Kaufpreis schon durch den Käufer gezahlt wurde.
Eine solche verspätete Annahme des Immobilien-Verkäufers gilt hier juristisch als neues Verkaufsangebot, dass der Erwerber wiederum nach Ablauf der vier Wochen nicht mehr annehmen muss. Der BGH stellt nunmehr fest, dass solche Verträge nichtig sind.
Diese Rechtsprechung wird jetzt zunehmend von den Gerichten bestätigt, die erstinstanzlich für sogenannte Rückabwicklungsfälle bei Schrottimmobilien zuständig sind. So hat das Landgericht Berlin in diversen Fällen Bauträger zur Rückabwicklung verurteilt und den Käufern zusätzlich Schadensersatz für die erlittenen Verluste zugesprochen.
Für die Käufer hat diese neue Rechtsprechung den Vorteil, dass umfangreiche Beweisaufnahmen mit Vernehmung aller Beteiligten sowie die Erstellung von Gutachten zur Ermittlung des tatsächlichen Wertes der erworbenen Immobilie gegebenenfalls vermieden werden können. Da die Dauer eines Verfahrens vor den Landgerichten und Oberlandesgerichten mehrere Jahre betragen, kann insoweit auf solchen Vertrags-Formfehler basierende Urteile eine Erleichterung, da diese in der Regel schneller durch die Gerichte erfolgten.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Kim Oliver Klevenhagen, Partner der Kanzlei Dr. Schulte & Partner Rechtsanwälte der bereits eine Reihe solcher Urteil für geschädigte Erwerber vor dem Landgericht Berlin erwirken konnte, meint dazu:
“Die Umsetzung der höchst richterlichen Rechtsprechung bei den Landgerichten stellt einen neuen Meilenstein bei der Entschädigung von Immobilienkäufern dar. Sich geschädigt fühlende Erwerber von Eigentumswohnungen sollten durch einen qualifizierten Rechtsanwalt ihre Ansprüche prüfen lassen.“
“Die Namen der Beteiligten Firmen und Personen sind stets austauschbar, das System ist jedoch meist gleich. Erfolge gegen verschiedenste Verkäuferfirmen vor Gericht zeigen, dass es sich für geschädigt fühlende Erwerber lohnen kann, gegen einen vermeintlich stärkeren Gegner vorzugehen. Allerdings ist jeder Einzelfall gründlich zu prüfen, da sich immer Besonderheiten ergeben, die vor Gericht entscheidet sein können.“, meint Rechtsanwalt Klevenhagen, der mit seinem Team von der Kanzlei Dr. Schulte & Partner Rechtsanwälte in Berlin bereits eine Vielzahl von Verfahren gegen verschiedenste Bauträger siegreich zu Gunsten der Opfern und ihrer Familien abschließen konnten.