Merkantiler Minderwert bei Rissen im Putz
Den Begriff „merkantiler Minderwert“ kennt jeder, der
schon einmal einen Autounfall mit Blechschaden hatte: Versicherung
oder Unfallverursacher zahlen nicht nur die Reparatur des Autos,
sondern auch den Schaden, der entsteht, weil das Auto als
„Unfallwagen“ selbst nach fachmännischer Reparatur weniger wert ist.D
Was für den Unfallwagen gilt, das lässt sich auch auf Mängel an
Gebäude übertragen, erläutert die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und
Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Die
Basis dafür bietet ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH-Urteil vom
06.12.2012 – VII ZR 84/10). Dabei ging es um einen Baumangel, der sich
in Form von Putzrissen auf der Fassade zeigte.
Im konkreten Fall
wurden die Risse beseitigt, nicht aber deren Ursache. Schuld an den
Rissen waren Schwind- oder Setzprozesse, die am Anfang durchaus üblich
sind, aber in der Regel mit der Zeit abklingen. Sind diese Prozesse
nicht beendet, kann der Schaden also immer wieder auftreten. Im
konkreten Fall konnte dieses Risiko neuer Risse nicht ausgeschlossen
werden. Das mindert unter Umständen den Wert des Gebäudes. Will der
Besitzer seine Immobilie später einmal verkaufen, muss er den Käufer
nämlich auf das Problem hinweisen. Der wiederum wird wegen des Mangels
möglicherweise weniger bezahlen wollen. Der Besitzer hätte den
Schaden. Er ist deshalb gut beraten, mit Hilfe des Baurechtsanwalts
genau zu prüfen, ob auch nach einer Mangelbeseitigung noch ein
merkantiker Minderwert bleibt oder nicht.