Was Mieter und Vermieter beachten müssen
Das neue Jahr ist gerade ein paar Monate alt – und die Abrechnung der Nebenkosten für das alte Jahr läuft bereits auf Hochtouren. Sie sorgt alljährlich für Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Welche Rechte Mieter und Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung haben und was zu beachten ist, erklärt ROLAND-Partneranwältin Dr. Niloufar Hoevels von der Nürnberger Kanzlei Zirnbauer, Dr. Hoevels & Partner.
Vermieter kann Nebenkosten per Mietvertrag auf Mieter umlegen
Auf dem freien Wohnungsmarkt sind Betriebskosten die Kosten, die für den Vermieter durch den laufenden Betrieb einer Immobilie entstehen. Dazu gehören zum Beispiel Kosten für die Wasserversorgung und Entwässerung. Diese kann der Vermieter auf die Mieter übertragen. „Auch Gelder, die für die Straßenreinigung und Müllbeseitigung, die Gartenpflege oder Ähnliches anfallen, darf der Eigentümer auf die Mietparteien umlegen”, so Dr. Hoevels. „Dasselbe gilt für öffentliche Lasten wie die Grundsteuer, die er für den Besitz des Grundstücks zahlen muss.” Wurde im Mietvertrag hierzu allerdings nichts vereinbart, sind die betreffenden Positionen bereits in der Miete enthalten und können nicht gesondert abgerechnet werden. Bei Objekten, die sowohl zu Wohnzwecken als auch gewerblich genutzt werden, gilt: Bevor der Eigentümer die Kosten auf die Privatparteien umlegt, muss er die Kosten herausrechnen, die auf die Gewerbeflächen entfallen.
Mieter darf Belege der Nebenkostenabrechnung einsehen
Grundsätzlich hat der Mieter das Recht, alle Belege einzusehen. Der Eigentümer muss dafür sorgen, dass die einzelnen Rechnungsposten sowie die Gesamtabrechnung übersichtlich und verständlich sind. Ist das nicht der Fall oder sind die veranschlagten Kosten für den Mieter nicht nachvollziehbar, muss der Vermieter die Nebenkostenabrechnung korrigieren. Er hat dort alle Positionen aufzulisten. Am Ende sollte vermerkt sein, ob der Mieter eine Nachzahlung leisten muss oder ob er Geld zurückbekommt. Die ROLAND-Partneranwältin rät: „Bevor ein Mieter die Abrechnung der Nebenkosten jedoch anzweifelt und Rückzahlungen fordert, sollte er aufgrund des Mietvertrags prüfen, welche Kosten auf ihn übertragbar sind.” Wichtig: Kosten für die Instandhaltung und -setzung sowie für Reparaturen und Hausverwaltung kann der Eigentümer nicht auf die Mieter umlegen.
Nachzahlung ist innerhalb von zwölf Monaten geltend zu machen
Der Mieter muss die Nebenkostenabrechnung spätestens ein Jahr nach dem Ende des Abrechnungszeitraums erhalten. Danach kann der Vermieter nicht mehr vom Mieter verlangen, dass er nachzahlt. Schickt der Eigentümer jedoch bis dahin eine ordnungsgemäße Rechnung, müssen Mieter die Nachzahlung leisten. Ist die Rechnung fehlerhaft und entspricht nicht den formellen Ansprüchen, können sie sich weigern, die veranschlagten Kosten zu zahlen. In diesem Fall muss der Mieter jedoch innerhalb von zwölf Monaten nach Rechnungserhalt schriftlich widersprechen und konkrete Einwendungen geltend machen. „Wer der Forderung zu Unrecht nicht nachkommt, gerät spätestens nach 30 Tagen in Zahlungsverzug. Hierauf muss der Vermieter private Mieter in der Rechnung gesondert hinweisen. Dann kann der Vermieter zusätzliche, durch den Verzug entstandene Kosten einfordern”, so Dr. Niloufar Hoevels. „Hält der Mieter die Zahlungsfrist nicht ein, kann ihm der Eigentümer unter Umständen sogar fristgerecht kündigen, auch wenn die Nebenkostennachzahlung nicht zur Miete gehört.” Wichtig: Wurde eine Pauschale vereinbart, muss der Mieter keine Nachzahlungen leisten, auch wenn die tatsächlichen Kosten viel höher als der Pauschalbetrag sind. Allerdings kann der Vermieter diesen dann für die Zukunft anpassen.
Flächenschlüssel für Kostenumlage auf Mietparteien maßgeblich
Sofern man sich nicht auf einen anderen Abrechnungsmaßstab verständigt hat, gilt der Flächenschlüssel als Maßstab für die Umlage der Kosten auf die Mietparteien. Das bedeutet, dass die Betriebskosten nach Wohnfläche auf die Mieter verteilt werden. Ist ein anderer Umlageschlüssel vereinbart, kann dies im Einzelfall dazu führen, dass die Kosten ungerecht aufgeteilt sind. Für die Zukunft kann der Vermieter den Umlageschlüssel dann unter bestimmten Voraussetzungen ändern. „Das macht vor allem dann Sinn, wenn der neue Umlagemaßstab den erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder die Verursachung berücksichtigt“, erklärt die ROLAND-Partneranwältin. Der neue Umlagemaßstab muss zudem für den Vermieter zumutbar sein. „Mieter sollten gegebenenfalls rechtlichen Rat einholen“, so Dr. Hoevels abschließend.